關我咩事? What's In It For Me?

現今香港樓價高企,不少基層市民要住劏房、板間房,不能安居。若有天你要結婚產子,你的家庭能否有個安樂窩?

香港的整體樓價於1997年達到歷史高位後,於2003年沙士期間跌至谷底。之後逐步回升,其間2008年金融海嘯令樓市受挫,及後再升至現今高於1997年的水平。

(資料來源:中原數據-中原城市指數 http://hk.centadata.com/cci/cci.htm)



*「中原城市指數」是一個每月發佈的指數。它是基於政府土地註冊處登記的住宅樓宇交易紀錄編制,用以描述地產市場的價格變動。

樓價攀升不斷的原因

  i. 供應減少
►土地供應
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        • 政府於2005年6月21日公布實施優化售賣土地申請表(勾地表)措施,獲接納勾地申請的土地會以拍賣方式出售。根據現任發展局局長陳茂波表示,勾地制度實施首6年發展商並無勾地,而自從2010年政府主動賣地後,發展商亦只主動勾出過3幅地皮。
        ►房屋供應
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              • 由於香港經濟於九十年代後期受到亞洲金融風暴和科網股泡沫爆破的打擊,加上持續通脹,不少業主成為負資產。政府於2002年檢討房屋政策決定逐步退出房地產市場,並停止興建居屋及其他資助置業計劃。當年房屋及規劃地政局局長孫明揚推出九項促進樓市措施,包括增加市場透明度及減少限制等,被稱為「孫九招」,因房屋供應被抑壓,長年累月令求過於供,致價格不斷攀升。
        ►地產商囤積居奇

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              • 前金管局總裁任志剛於2012年指出地產商囤積土地。根據《主場新聞》翻查有關資料顯示,香港五大地產商(恒基、新鴻基、新世界、長實、信和),加上港鐵未批出的地皮,加起來跟政府手上儲備不相伯仲。另外,地產商多年來一直收購農地,手上具發展潛力的土地遠遠超越政府。

              有數據顯示私人樓宇空置率為4%,但一手樓的空置率達30%。由於政府條例只限制樓盤須按時落成,但並無限制一手樓推售時間,讓發展商有機會囤積單位待樓價更高時才發售。此舉令樓盤供應緊張,致樓價升溫。

  ii. 需求增加
► 內地人來港買樓
 
        • 內地資金泛濫,不少富有的內地人選擇以手上的資金購買香港房屋作投資,亦有不少內地人認為來港置業是身份的象徵。
        ► 人口增加
         
              • 內地每天有150名持單程證來港的新移民。另外,在港出生的雙非兒童也於小學或中學階段陸續來港學習並居住。
        ► 投資移民
         
              • 投資移民政策始於2003年,當時香港處於經濟低迷狀態,港府推動投資移民吸引外地資金及人才,為本港經濟輸血。移民定居香港需要買樓安居,亦可以成為投資項目。
        ► 炒樓風氣
         
              • 由於樓價上升急促,有投資者看準時機購買物業作短期炒賣,一買一賣賺取升幅差價,或作長期投資,令樓宇需求上升。


  iii. 物價通脹
 

    香港物價通脹,百物騰貴。建屋的原料及人工都隨著通脹上升,令建屋成本增加,樓價亦隨通脹上升。
  iv. 全球金融狀況
    在美國的量化寬鬆政策影響下,環球資金氾濫,大量熱錢流入香港。由於港元與美元掛勾,美國的量化寬鬆政策亦導致港元必然跟隨美元在國際市場上眨值,加上香港受外來資金湧入,銀根寬鬆,促使樓價跟隨通脹上升。
        量化寬鬆政策同時令低利率情況持續,加上通脹因素,實質利率為負數,既然持有現金必然虧損,變相迫使大眾投資保值。樓市被視為資金避難所。超低息率令按揭利息的支出大大降低,令買家認為供樓划算。

     

  v. 必然經濟循環
    經濟學上的「經濟循環」理論提出,一個社會的經濟會按循環而發展,過程可分為復甦、繁榮、衰退、恐慌4個階段,而物價亦會隨著經濟循環而改變價格。當經濟衰退時,市民購買能力減弱,對樓宇需求減低,樓宇價格便會降低,到經濟繁榮時,市民購買能力增強,對樓宇需求增加,樓宇價格便會上升。故樓價上升的過程是經濟發展的必然規律,同樣地,樓價亦會有降下來的時候。

樓價高企帶來的影響
    i. 居住質素下降
          • 現今樓價高企,大批不合資格申請公屋或在輪候公屋的人士唯有選擇租樓。一般單身人士工資若負擔不起租住私人單位,唯有選擇較廉價及可負擔的劏房、板間房、棺材房等等。這些單位不單面積狹小,欠缺生活空間,加上是非法改建間隔,有嚴重結構安全問題,防火設施不足、衛生環境欠佳。
    ii.成為房奴,生活質素下降
          • 由於供樓或租樓金額佔工資比率愈見上升,市民唯有在衣、食、行方面更為節省,令生活質素下降。

            假設一個250萬的單位,按揭利率2.15厘,買家以九成按揭,即使分三十年攤還,除首期25萬,每月要還款$8,486.22,佔家庭入息中位數的四成(根據統計處2012年第四季數字顯示,家庭住戶平均人數為2.9人,每月入息中位數為$21,100)。

    iii.貧富懸殊加劇與社會不安、

    對政府不滿

          • 投資風氣在香港普及,物業是一種高回報的投資選擇。政府曾大力提倡投資移民,吸引外資,但受惠的只是大地產商和富裕的投資者,不但沒為基層市民帶來經濟收益,更把樓價推高,造就了貧者愈貧,富者愈富的局面。

            樓價被炒得愈高,租金也就愈高,小市民居住花費更大,更擔心自己不能置業,於是便衍生出對政府政策的不滿。
    iv.生育率下降
          • 現今香港百物騰貴,新一代年輕人結婚可以不擺酒,但一個安樂窩卻是不可缺少的。由於負擔不起首期,甚至高昂租金,結婚二字令很多年輕人卻步,因而亦把生育推遲,甚至放棄生育下一代。
    v.中港矛盾
          • 部份香港市民認為樓價被推高的主因是大量自由行來港及內地孕婦來港產子的後遺症,加上之前文化衝突、搶購奶粉等事件激發的種種不滿,港人對內地人的不滿再一次升溫。
過往房屋政策
    i.1997年:增加供應
          • 當時的特首董建華提出「八萬五」政策,即每年供應不少於八萬五千個住宅單位,希望十年內全港七成的家庭可以自置居所,輪候租住公屋的平均時間可由6.5年縮短至3年。另為滿足公屋居民置業需求,於98年推出租者置其屋計劃,讓租者以合理價錢購買居住的單位。其後因為遇上亞洲金融風暴,香港樓價急劇下跌,很多業主成為負資產。其後「八萬五」政策在不知不覺間消失。
    ii.1999年:為樓市止血
          • 香港遭受亞洲金融危機影響,樓市急速下跌,政府推出勾地制度,由發展商先把感興趣的地皮勾出,並承諾支付某個金額,獲政府同意後,政府便會以該勾地價作起拍價進行招標拍賣,若無其他發展商競投,勾地者便以勾地價買得地皮,此機制原意避免流拍現象,防止樓市進一步下挫。至2002年,時任房屋及規劃地政局局長孫明揚為穩定樓市推出九招,借市場無形之手讓樓市自行調節,被稱為「孫九招」。政策包括暫停拍賣土地、即時結束居屋計劃、終止出售公屋計劃等,並於2004以勾地機制全面取代定時拍賣。
    iii.2010年:為樓市降溫

    由於樓市已反覆回升至不少市民難以負擔的水平,財政司司長曾俊華推九項收緊一手住宅樓宇銷售的措施,另外,時任運輸及房屋局局長鄭汝樺亦推出十二項管制示範單位的措施,合稱「九招十二式」。

     

    2010年11月20日政府實施額外印花稅,限制購買物業後兩年內轉讓的買賣個案要繳交5-15%的額外印花稅。(其後財政司司長曾俊華於2012年10月27日提高此印花稅並加長應繳稅轉讓期)

     

    2010年施政報告中,曾陰權提出「置安心」–先租後買的資助房屋計劃,後來至2012年由梁振英落實執行,但先租後買模式被改為市價七折發售,而且只設青衣綠悠雅苑一個屋苑。
現任政府打擊樓價的措施
  • i.港人港地
  • ii.印花稅
  • iii.增加土地和房屋供應措施

     

    i. 港人港地

    港人港地是指在賣地條款中列明規定建成後的住宅單位只可出售予香港永久居民,以協助入息高於居屋上限的香港居民置業。政策的實施目的是在運用珍貴的土地資源作住宅發展時優先照顧香港永久性居民。

     

    政府已於2012年9月宣布落實在兩幅啓德發展區地皮設30年轉售限制,「買入賣出」只限於香港永久居民,兩幅地的契約會指明從相關批地文件的日期起計30年內,購買人(發展商及其後每名業主)在轉讓用地上興建的住宅單位前,須事先取得地政總署署長的書面同意,料提供逾1100個私人單位,2017年前入伙。對於有意見認為「港人港地」措施可能出現漏洞,讓非香港永久居民透過信託方式持有單位,地政總署於2013年3月進一步回應「港人港地」措施已設有機制防範和處理有關情況。售賣同意書主要條款除了包括身分資格外,亦有:

     

      要求買方須以本人的名義購買該物業和接受物業權益,並作為該物業的實益擁有人;



      同時要求買方為實益擁有人的身分作出法定聲明;


      而該法定聲明須於訂立轉讓契前向土地註冊處註冊。

       

       

     

     

     

     

    如買方蓄意違反售賣同意書的要求,並在法定聲明中作出虛假陳述,將會被刑事檢控。

 

 

    ii. 印花稅

    《印花稅條例》訂明某類文書須徵收印花稅,主要是售賣轉易契、住宅物業售賣協議及不動產租契,否則文件在香港不具法律效力。從價印花稅是最基本的印花稅,政府其後新增買家印花稅和額外印花稅以揭止炒風。

     

      從價印花稅:從價印花稅就是買賣合約徵收的稅款,是根據交易資產的價值所徵收。政府於2013年2月22日宣佈將從價印花稅的稅率雙倍調高,由原來的$100至物業價格的4.5%,加至物業價格的1.5%至8.5%,希望透過增加物業交易的成本去減低買家入市意欲。首次置業或只打算擁有一個住宅物業的香港永久性居民可獲豁免,只須繳交原定金額的印花稅。


      買家印花稅:政府於2012年10月27日起實施買家印花稅(BSD),規定香港永久性居民以外的人士(包括非香港居民及以公司名義購買)購買住宅物業要繳交物業價值15%的稅。此舉旨在提高內地買家的成本,舒緩房屋需求,亦能有限度地阻止外資流入香港。


      額外印花稅:政府於2010年推出額外印花稅(SSD),若有關物業於兩年內轉讓,買賣雙方須共同承擔繳交「額外印花稅」,稅率最高為15%;2012年10月27日起政府將應繳額外印花稅的物業轉讓期增加至三年,並將最高稅率提高至20%。此項措施可提高住宅樓宇投資者的成本和風險,由於短線投資者須考慮三年內樓價的升幅能否抵消額外印花稅的成本,也要顧及樓價下跌的風險。

       

       

       

     

     

     

     

 

    iii. 增加土地和房屋供應措施

    政府強調增加土地及房屋供應是解決樓價過高的根本。

     

      政府於2013年宣佈將於下年度取消勾地機制。取消勾地機制可讓政府全面掌握出售政府土地的主導權,顯示政府增加土地供應的決心,亦方便小型地產商參加競投土地。


      特首梁振英於2013年施政報告指出港府透過更改土地用途可以提供的新房屋用地超過100公頃,包括把13幅郊野用地興建住宅、加快改劃多幅空置的政府、機構或小區用地為住宅用途、改建工業樓宇、在斜坡地興建住宅等。


      政府推出資助性房屋。2013年施政報告中表示會於大埔、鑽石山、彩虹及馬鞍山撥出地皮將興建新居屋,並於2013年賣出以往的剩餘居屋單位。另外,青衣置安心樓宇綠悠雅苑將於2015年落成,之後政府將不會再推置安心,因置安心跟居屋的目標住戶類近。

       

       

       

       

     

     

     

     

參考其他國家的房屋政策
新加坡 澳洲 中國

    ======================

    新加坡政府為中產或以下市民提供公營房屋,稱為「組屋」。組屋只接受家庭申請,家庭入息限制一般不超過港幣四萬元,與香港申請居屋資格相近。組屋價格為市價五成,規定買入後五年內不得轉讓或出租,賣出時不需要補地價。現時,新加坡有八成人居於「組屋」,較富裕的市民可選擇私人市場的房屋。據當地地產代理商表示,組屋政策並不影響私人任宅市場的發展。

    新加坡政府亦限制海外人士或僅持有居留權者只可購買公寓式大廈,不能購買獨立屋。

    ======================

    澳洲政府禁止境外人士購買二手樓,只可投資一手物業,而且臨時居民及留學生必須取得當地政府批准才可置業,並要在離開澳洲兩年內出售,違者會被充公賣樓所得的利潤,以防止海外投資者推高樓價。

    =====================

    中國限制外地人在當地買樓,規定合資格境外人士及港澳台居民住滿一年才可購買一套自住樓房,各地方政府更有權暫停非本地居民的房貸。個別中國地區亦會限制沒有當地戶籍的中國人在當地買房,例如在北京要有連續五年的當地入息証明才合資格買房。

    其他可行的措施
    i.

    資深基金界人士雷賢達認為政府可考慮在拍賣土地時設定發展商盈利收入上限,若地產商售樓收益超過上限,額外收入部分應該與政府對分,從而增加庫房收入。

    ii.

    立法會議員李卓人建議徵收資產增值稅,向轉手謀取大額利潤的業主徵收相對的額外稅款,遏止炒風。

    iii.

    對於地產商疑似囤積居奇,特首梁振英於2013年1月曾表示不排除考慮徵樓宇空置稅,對長期丟空的住宅及商業單位徵收空置稅,但有議員認為此舉破壞自由市場,而且難以界定何謂「空置」。

相關概念:

    地產霸權
    (Developer Hegemony)

    =====================

    是指大地產商壟斷土地,為了賺錢不顧小市民的住屋需求,並同時進行跨行業經營,從房屋到公共交通、電力、超級市場等,令小市民無論衣食住行都要受控於地產商。有人認為香港的地產霸權是百物騰貴的一大原因,而且令貧富懸殊加劇,使小市民活於貧窮中,因此仇富心態日漸加深。

    熱錢 (Hot money)

    ===============

    也稱為流資或遊資,是指在金融市場上為尋求短期回報並迅速流動的投機性資金。熱錢的形成主要是源於金融市場的全球化,資金透過此途徑逃避政治風險、追求匯率變動等。熱錢大量流入會令當地市場的匯率及利率產生變化。另外,若熱錢流入的速度高於經濟發展的速度,更會令當地的經濟造成泡沫現象。

    樓市泡沫

    (Property Bubble)

    ===============

    是指樓宇價格遠遠脫離其應當的實際市場價值,通常是源於大量投機活動所支撐,極有可能喪失持續發展的價值,是一種具風險的狀態。樓市泡沫發展到一定的程度,通常會由於支撐投機活動的市場樂觀預期破滅,而導致樓宇價格迅速下跌,就像泡沫一樣一點即破,是為樓市泡沫爆破。

相關影片:

《星期五主場》-

地產建設商會執委會

主席梁志堅

2012-12-17

《鏗鏘集》-

幾時至安居?

2012-12-17

《星期五主場》- 地產建設商會執委會主席梁志堅 《鏗鏘集》- 幾時至安居?
 
 

 

   
 
 
製作日期:20130607
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