城市論壇

聯局加息第一步‧樓股走向未知數 人幣貶值是禍福‧經濟前景添問號

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播出日期: 2015-12-20學習單元: 今日香港 全球化 
片長: 41分鐘
簡介:
美國近10年來首次加息,聯邦儲備局宣布加息0.25厘。這是否意味著超低息時代終結?港元與美元掛鉤,美國經濟的好壞和美元的強弱,對本港的經濟都息息相關,若香港的銀行也跟隨加息的話,會否令本港的業主百上加斤?加息亦令美元的匯價保持強勢,人民幣會有貶值壓力,這些因素對本港的樓市和整體經濟有何影響?本集主持蘇敬恆請來香港工業總會副主席郭振華、地產代理集團創辦人兼董事施永青、資深物業投資者湯文亮、冠域商業及經濟研究中心主任關焯照,探討美元加息和人民幣貶值對香港樓市和經濟的影響。

  • 探討和預測加息周期是否出現
  • 探討美國加息對全球的影響
  • 探討美國加息對本港經濟和資產市場的影響
  • 探討加息對本港工商業界發展和借貸的影響
  • 探討本港樓市現況和影響樓價的因素
  • 探討香港政府撤除樓市「辣招」的條件和可能性
  • 探討人民幣貶值的成因和帶來的風險

持分者

人物/機構

立場 / 看法

工業界代表

郭振華

(香港工業總會副主席)

  • 美國加息的幅度絕對不會走向很高的水平,因為它要平衡經濟和就業,2007年美國大約有1.47億的就業人口,2010年只有1.36億,2015年11月有1.49億人口,即是現時的就業情況有很大的改善,經濟轉好,但要控制通脹在2%或以下,而在平衡的時候,加息會影響經濟,低息則能鼓勵就業
  • 如果利息低的時候,香港與內地工廠的環境是有所不同,香港店舖空置是由於沒有人去開舖,如果失業率差,經濟會出現問題,購買力亦變弱,但現時香港未看到有失業情況
  • 香港的貸款,特別是樓盤按揭,銀行會看借貸者的供款能力,如其供款能力不足,將要付很高的首期,有需要買樓的人士,亦可能無辦法借到錢,於是可能會有二按或其他代替按揭出現,往往令其按揭成本和利息增加
  • 工商界擔心樓價下跌,廠家在香港會用「磚頭」(物業)來借錢,如果資產價格下降,即借貸能力下跌,而他們借錢是內地投資有營運需要,故廠家並不希望資產價格有太大的變動
  • 很多廠家有做人民幣匯率的合約,但不會太多,亦看不到有大虧蝕的情況;過去兩年,人民幣的匯率已與早年不同,不像2005年時能儲蓄和收息兩邊賺,所以進行中的長訂單已縮為較細的訂單,細訂單做長期外匯合約已經很少,多為短期形式
  • 人民幣不同其他國家的貨幣般自由浮動,但現時有2%的幅度,比從前大,會影響人民幣單日價格的出入較大
  • 美元強勢會不利香港出口,但亦要看出口是否有部分成本以人民幣結算,如比例大的話,可能沒有問題,因為買來的原料貴,但當地人工、營運、廠租等成本用人民幣結算,就有可能減低了,故要看廠家自己的組合
  • 聯繫匯率應繼續保持,明年人民幣會加入國際貨幣基金會,人民幣會有上升的機會,而如何在短期令香港的就業情況改善和經濟持續發展,政府應多給予較寬鬆的政策

地產代理業界代表

施永青

(地產代理集團創辦人兼董事)

  • 超低息口的時期可能會結束,但不同意會進入加息周期,息率會不斷提高的說法,世界仍會在一定時間處於低息。聯儲局的估計明年底的利率只會有1.26,2017年才到2厘多
  • 美國加息對目前樓市不會造成很大壓力,加上聯儲局政策相對透明,早於一年前已開始透露會加息,市場早已消化加息的影響。不過這不等於樓價不會跌,因為影響樓價的還有其他因素,包括政治、政府政策、經濟、市場供應,都對樓市不利
  • 香港樓市不用等加息,現時已開始下跌,中原城市指數在9月時已經開始下跌。自己認為加息對實質影響不大,但在心理上,市場上的參與者對後市轉向悲觀的情緒有逐步增加的趨勢
  • 香港仍未因為有空置舖,而令失業率上升,很多行業仍聘不到人
  • 「辣招」原是為了壓抑需求,因當時市況是相對狂熱,需要退燒,現時樓市已經「爆煲」,或至少轉勢,市場基本性質轉變,是檢討政策的適當時候,但政府只有即時回絕,建議政府應觀察環境才作出判斷
  • 「辣招」對整個市場機制的發揮有很多防礙,沒有市場流通,資源是難以落入有需要的人的手中,而且令交易成本很高,國際貨幣基金會就提醒香港政府,要注意惡性循環的出現,導致負財富效應
  • 就「減辣」措施方面,特別印花稅現時限三年,建議可縮至一年,兩年前買樓的人可以放盤,供應就會增加,有利於壓抑樓價;買家印花稅方面,二千萬以上的樓宇,不屬於政府需要保護的階層,可以在此部分放開;雙倍印花稅只針對住宅就已足夠,商舖等就不需要有所干預
  • 應否「加辣」或「減辣」要看政府的判斷,政府政策如果是判斷失誤,當然要承擔後果
  • 美元匯價上升對廠家有利,因美國是中國的主要市場,產品買到美國會更加好;整體而言,如果人民幣貶值,對中國的出口會有利
  • 如果人民幣貶值,從表面看是對香港樓市不利,因為買家之中有部分來自內地,他們以人民幣兌換港元,會認為香港樓價貴了,但從另一角度看,貶值會令中國的富人擔憂其人民幣資產會受損,或會來香港投資港元與美元掛鉤的資產來自保
  • 如果樓價上升,中國人投資港元資產以自保的吸引力會大點,而現時的吸引力不大
  • 一般情況下,細價樓對價格變動的敏感度大過豪宅,豪宅業主不換樓都可以,市況不好時,就算價格跌,一樣不會買
  • 自己並非想推高樓市,只是指出現在的「辣招」會影響市場的正常運作,而現時樓市趨勢基本上已經向下,並建議年青人多關注事業及將來的發展,比現在就想著買樓好

物業投資者

湯文亮

(資深物業投資者)

  • 加息已經說了很久,有很多言論指不用怕加息,息率也不會加很多等,但真的加息後則有很多「劈價貨」出現
  • 影響樓價有很多因素:第一個是供應量,以往很多人都不相信政府做到供應,政府經常說未來3年會有8.6萬的供應,業界亦指2016年會有2.6萬個新單位供應,並沒有把今年的至少5、6千個未賣的「貨尾」計算在內,還有一些不被見到的供應,即被財務公司或銀主收了樓已被迫要賣的供應量,這些供應合共有三萬多個;第二個指數是加息,人們開始對樓市驚恐;第三個指數是經濟環境,這在理論上是沒有指數,但有失業率,現時失業率仍可維持,但可能下一次就會有輕微上升,因為市面有很多空置的店舖,工廠亦回流,由8萬到現時只有3.3萬,經濟環境差會造成失業率。這三項情況同時出現時,樓價就自然下跌
  • 失業率去到3.9%,失業率已出現,故早在半年前已有說過細價樓會下跌
  • 對於關焯照指美國減5厘息,香港只減3厘,其實當中相差有1.5厘是銀行的利潤;香港曾有一段時間向銀行借錢,利率是HIBOR(香港銀行同業拆息)加0.7、0.8,現時則要HIBOR加2.2、2.5,因為銀行生意少了,而利潤就多了,所以現時香港和美國的息差最多只有0.5厘空間
  • 政府曾嘗試放寬「辣招」中的雙倍印花稅,即買樓人士要在入伙半年後可賣樓,但嘗試後樓價飆升
  • 財政司司長曾俊華曾應承過如果以後「加辣」,就要到立法會討論,「減辣」就不需要,大家都很同意,其實很錯,因為若政府因任何原因「減辣」,而樓價又突然飆升,想再出招時,就要經立法會,必定受議員的質問,如「減辣」要立法會通過,「加辣」就不需要,情況會較好
  • 政府官員比較保守,無法不維持現有「辣招」,否則撤辣後樓市升,便不知如何是好,相信政府不會「減辣」,因為其他同樣有「辣招」的地方如新加坡,其樓價和匯水都下跌了很多,新加坡政府都不會減辣,因為「減辣」的動作很大,要等供應量很充足或民不聊生時,才會考慮
  • 豪宅價格受人民幣影響,現時有很多豪宅「劈價盤」,理論上豪宅是不應該有「劈價盤」,因為豪宅借貸率低,只有3成左右,不會急著賣,「劈價盤」是因為廠家以豪宅向銀行做按揭,銀行會同時銷售人民幣累計期權(accumulator),當人民幣出現弱勢時,銀行就會要求他們結算,故未來可能會有更多豪宅「劈價盤」出現
  • 現在有錢就甚麼都不要做,要等多兩年;股市的穩定性比樓市高,而在香港上市的股票都很穩定,如有錢會買一些較穩健安全的股票

研究機構學者

關焯照

(冠域商業及經濟研究中心主任)

  • 經濟和樓價的關係主要看息率,但很多人不明本港的聯繫匯率是如何運作,以為美國每一次加息或減息,香港就要跟隨,但上一次的減息周期,聯儲局減了5厘息,香港只是減了3厘,仍有2厘空間,故不會因為美國輕微加息就令市場產生恐懼感,因為消息已受消化,以期望管理處理掉
  • 整體而言,美國有比較穩定的經濟,但歐元區、日本和內場的經濟,尤其是內地的經濟,會影響到香港人的思維,因為是融合的問題
  • 現時最大的問題是內部消費會否變,支持香港經濟運行的是資產價格上升和全民就業,失業率是就業指標,要較長時間來確認周期,樓市的轉動則很受情緒控制,樓市價格升到很高,不理性時就稱為泡沫,當價格高時就會反問為何會如此高,「泡沫」就有機會爆,而現時樓市將有明顯的調整
  • 以現時息率的調整幅度,政府是不會「減辣」,因為樓市下跌5-6%,仍未能向市民交代,
  • 市場情緒上大部分人都預期樓價會跌,沒有了剛性需求,而現時不只是「辣招」的問題,而是金管局控制按揭很緊,平均一個人借錢做按揭都是5成左右,樓價跌10%以上才容易放鬆,估計到時金管局會最先行動,因為最容易操控就是按揭
  • 現時的焦點並非要救樓市,政府應考慮如何去穩定經濟,因為現時進入一個長期呆滯的環境,香港最近8季的經濟增長都是2%多左右,比潛力增長為低,反映香港受大環境影響,例如內地經濟轉差拖低香港經濟、人民幣的預期貶值令環球的資產價格有所震盪
  • 當香港走進一個「樓市泡沫」,必定會經歷「爆煲」周期,資產價格要下跌,以調整內部成本;現時美元指數是自2003年以來最強,相對香港的出口價格和外部價格是非常的強,而之前80年代、90年代尾和2000年代初的三次大衰退,香港的美元指數全是在強勢位置,故現時內部價格是一定要調整
  • 人民幣貶值是雙面刃,出口競爭力會增加,但同時要考慮內地工資的升幅,廠方成本會上升,因此反應未必會太強烈,而最擔心的是貶值會帶來資金外流,外國人不會覺得值得在內地投資;由年初至今,中國的外匯儲備已經由4萬億跌至3.4萬億,反映出外國投資者因中國的經濟放緩和人民幣貶值而撤走資金,因而會引起環球經濟震盪
  • 內地股市近期十分穩定,但香港股市價格下跌很多,反映由人民幣貶值預期產生的負面影響,影響到環球經濟金融市場的情況
  • 美國輕微加息導致道指下跌600點,可見很多資產市場都已見頂,油價35美元其中一個因素就是因為內地的需求放緩嚴重,雖然指未來5年會有6.53%的經濟增長,但由於環球經濟,例如美國的經濟增長都是2-3%,是在底部進行,但中國則是在高位愈來愈縮,整體的經濟分野愈來愈細,所以人們就不太看好內地經濟
  • 聯繫匯率是死穴,當香港經濟不是太好,但美國加息時,會令香港經濟更加不好,在1997-1998年已經見過,這主要是內部價格的調整,但通常是因為有「泡沫」才會有去泡沫化的情況,所以要考慮聯繫匯率脫鉤的機會不大,始終人民幣仍然是未完全流通的貨幣
  • 「減辣」問題方面,政府當年「加辣」的決定是在沒有選擇下作出的,是要「買時間」,因為當時供應不足,現時基本條件達到,供應量增多,未來3至4年有8.6萬個單位,政府的部署應是在樓市下跌10%以上開始考慮「減辣」到
  1. 試綜合節目內各嘉賓就美國加息對香港經濟影響的意見。
  2. 根據節目內容,本港樓價的升跌主要受甚麼因素和環境影響?
  3. 眾嘉賓對政府樓市「辣招」措施有何意見和建議?
  4. 關焯照和湯文亮對美國和香港息率的關係有何不同意見?
  5. 根據節目內容,你認為美元強勢和人民幣貶值對香港經濟發展帶來甚麼影響?
  6. 「美國加息對香港帶來負面影響。」你在多大程度上同意以上說法?解釋你的答案。
(02:07) - 施永青就加息對本港樓市的影響和預測
(04:47) - 湯文亮解說三個因素將令樓價下跌
(06:49) - 郭振華指美國加息要考慮經濟和就業的平衡
(09:36) - 關焯照指本港並非完全依從美國息率
(12:07) - 湯文亮指現時美國與香港息率差距只有半厘空間
(12:50) - 施永青認為政府應檢討「辣招」政策,並作出建議
(15:17) - 湯文亮指政府恐樓市飆升,必定維持「辣招」
(17:31) - 關焯照指現時焦點是穩定經濟而非救樓市大
(20:13) - 郭振華指工商界因借貸需要,不希望資產價格有大變動
(22:22) - 郭振華分析美元強勢與人民幣匯率對廠商的影響
(22:54) - 郭振華指近年大部分廠家訂單傾向為短期
(24:56) - 施永青分析人民幣貶值對廠家和樓市的不同影響
(26:47) - 湯文亮指出豪宅「劈價盤」與人民幣貶值的關係
(28:26) - 關焯照分析人民幣貶值對香港和環球的影響
(32:25) - 台下政黨代表、觀眾、學生發言
(37:46) - 眾嘉賓就樓市「辣招」、聯繫匯率等議題的總結
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