城市論壇

領展街市翻新外判利民? 小店商戶叫苦管理失衡?

doc-download pdf-download

播出日期: 2016-02-21學習單元: 今日香港 
片長: 41 分鐘
簡介:
屯門良景邨因小販問題引發管理員和市民間衝突。涉事市集由領展外判予建華管理公司管理。繼良景事件後,青衣長發街市商戶亦因不滿領展將街市外判予建華而發起罷市。領展外判的做法帶來甚麼影響?本集主持蘇敬恆請來領匯監察主席蘇樂怡、青衣長發邨商戶聯會主席李錦源、元朗區議員兼自由黨成員周永勤,以及獅子山學會主席王弼,討論領展街市下的小商戶正面對的困難,以及探討如果增加小商戶的新存空間,防止壟斷於屋邨漫延。

  • 分析良景街市衝突及長發街市罷市事件及成因
  • 討論領展街市商戶所面對的困難和不滿
  • 了解領展對商戶的管理機制及引發的問題
  • 探討領展外判管理公司所出現的問題和處理方法
  • 探討政府的責任及應否回購領展

持分者

人物

立場 / 看法

民間監察團體

蘇樂怡

(領匯監察主席)

  • 領展九成七的股權是由71間跨國企業持有,香港的小股東和政府根本無法控制領展的業務
  • 現時不單是建華的問題,而是外判制度一直存在很多問題,即使在政府未出售領匯前已存在。根據2010年的調查,問題包括租金比房署街市高出最少一成至一倍、判上判令街市清潔工被剝削。即使領匯後來指會給予工友們飯鐘錢及休息日工資,但實際上也被食價,沒有監管
  • 天水圍街市的整體租金呎價偏高,比灣仔還高。雖然承包商似乎有些讓物價降低的措施,但在壟斷下,那些都是人為的物價、虛假的競爭
  • 王弼所指的競爭是假的,承包商並非經公開的投標進入市場,而承包商和小商戶間的關係並非對等,包括兩年死約等。雖有三分二的租戶願意續租,但實情有三分一是承包商的自己人
  • 良景邨保安制度的問題反映外判制度的其中一個問題。管理員權力過大,但缺乏監管機制處理問題,領匯亦未能處理。政府應要處理當初出售物業予領匯帶來的禍
  • 外判制度存在很多問題,應針對短、中、長期目標制訂解決方案。即時行動包括暫緩長發街市問題;長期目標是回購領展,還富於民
  • 回購領展可只回購策略性股份,減低成本,實際不需要1000億,數字只是恐嚇市民,只要有心回購必可做到。加上領展近日大幅拋售物業,政府或可逐個街市或商場回購

 

領展街市租戶

李錦源

(青衣長發邨商戶聯會主席)

  • 繼上周罷市後,長發街市周一會先復市,因考慮到有些街坊,尤其是長者,無法跨邨或跨區買菜,而且部分罷市商戶也出現經濟困難,需要繼續營業
  • 不排除罷市後會再有升級行動,包括前往特首辦、野貓式行動,甚至絕食
  • 要求政府繼續關注領展外判事件並介入,例如多建食環署的街市、臨時街市,讓商戶可以繼續經營,不要讓領展寡頭壟斷
  • 對於領展指長發街市的商戶不願意與外判管理公司建華洽談,沒有這回事。70%的商戶的租約於本年7月到期,有逾20%商戶的租約於明年5月到期。租約是與領展簽訂的,而非與建華簽訂,質疑領展私下將租約外判給建華,沒有合約精神。若領展是向商戶表示,租約期滿後會將合約外判,讓商戶自行決定是否續約,大家都心甘情願接受
  • 判上判的情況下,外判公司要賺取利潤,羊毛出自羊身上,小商戶只能將物價提高,將價格轉移至消費者身上,最後受害的是市民
  • 建華繼續獲判為承包商,相信長發街市八至九成的商戶會離場;商戶只為謀生,若外判公司大幅加租,唯有不幹
  • 香港作為自由市場,外判公司不可能監管商戶出售的價格,令小商戶的生存空間被抑制
  • 即使承包商將街市翻新,人流不會因此變多,因長發街市位於青衣島內,其他地區的人不可能跨區來買菜,生意只會來自本邨的居民
  • 從媒體上清楚看到管理員的行為,正常小商戶不會與這些暴力行為的人打交道。自己寧可領取綜援也不願與這些人做生意,已有心理準備在約滿後加入失業大軍

 

區議員

周永勤

(元朗天瑞區區議員、自由黨成員)

  • 自己經歷了5個承辦商管理天瑞街市,最近一個是建華集團
  • 建華初時接手時,很多商戶關注的是鋪位面積減半,但租金卻上升2至3倍,即呎價提高4至6倍。當時自己曾要求管理公司保證將來的管理,以及讓街坊可得到價錢平、選擇多、地方清潔的服務。事隔兩年,商戶指若要賺取與以往同等的收入,要比以往艱辛很多倍,因當中涉及很多管理機制
  • 領展有一套管理機制及大數據控制,管理人員會於每天早上9時記下商戶的零售價,然後跟區內5個街市作比較,在下午1時通知商戶要調整價格,定於不比其他街市昂貴的水平;在租金上升而廉價出售的情況下,利潤相對減低。除非客量很高,否則商戶會蝕本
  • 管理公司沒有強制商戶調整價格,但會通知商戶其他街市當時的價格,希望商戶作出相對調節。為了促使商戶跟隨建議價格,管理公司以獎罰制度施加壓力,例如設有「最佳檔戶」和「最差檔戶」選舉,公司會為得最佳獎的商戶拍攝宣傳片等,並設獎金予僱員,促使他們更有禮貌地提供服務
  • 領展街市另有記分卡機制,顧客每購買10元物品便可儲1分,分數可用來換獎品,商戶則要將營業額的5%撥作此換領優惠
  • 雖然平價可留住熟客和吸引人流,但只因現在市場還未被壟斷,若將來愈來愈多街市由個別集團操控,他們可互相協議價格,造成寡頭壟斷,不會再有便宜貨物供居民
  • 計分制度亦讓管理公司掌握每個商戶的營業額,管理公司會因應商戶利潤的數據,在簽訂新租約時作為加租憑據,商戶結果可能只是白做,利潤則流到中間人手中
  • 應增加透明度讓商戶可以多勞多得,以及有更多生存空間
  • 雖然對街坊而言,重點是價錢平和選擇多,但商戶也要生存,希望取得平衡,商戶也提出租金調整可否讓他們有多點盈利空間
  • 天瑞街市在建華進場後,有三份之二的商戶續租。當時已向建華反映商戶的訴求
  • 若街市的管理能吸引足夠客流,理應可抵銷租金的升幅。商戶最關心真正的收入是增加,還是因租金而減少,如何有持續的客流、管理措施不要太苛刻也是大家的關注點
  • 管理公司是以低價令人產生「比其他街市便宜」的感覺,自己贊成市場透明,促進競爭,但要考慮兩個問題:是真正便宜還是相對便宜;倘若該集團以便宜之名擴展市場佔有率,會否有一天壟斷了市場
  • 房署設立屋邨商場的原意是讓居民可以平價購物、讓小商戶可生存,但領展進場令街市變質,造成金舖、連鎖店經營,慢慢將小商戶淘汰,貨品價格亦已提升,市民亦有意見,應考慮這種生態是否應在屋邨存在
  • 良景街市位於外判的屋邨,屬私人地方,食環處不能執法,令良景街市成為三不管地帶。加上小販背後涉黑社會勢力人士,與長發街市商戶生計受損的情況不一樣。良景邨的法團可以自行考慮是否願意讓無牌小販出現在屋邨範圍內
  • 領展屋邨商場的自由競爭並不是完全開放,擔心小商戶生存空間被扼殺,希望承包商、領展和小商戶之間可以進行協商,使三方都得到應有的利益
  • 只要政府設立更多食環署街市,引入競爭,已有足夠能力將領展街市價格拉低

 

民間智庫組織

王弼

(獅子山學會主席)

  • 外判從私有產權角度看,並沒有問題,尤其對消費者沒有不良效果,但良景事件因涉暴力、警方不介入等情況,令商戶憂心,領展作為上市公司應在這些細節上作交代
  • 街市租金增加不一定導致物價提升,只要產品好,商戶一樣能賺錢。租金貴也可以賣得便宜。有些政府的街市,即使租金很便宜,但很多鋪位無人租用,亦因無生意,商戶甚至將鋪位用作放置雜物,可見租金便宜不一定是對街坊有利
  • 對街市管理的看法取決於街市的存在到底是為市民購物方便著想,還是讓商戶賺錢,對消費者而言,外判制度沒大問題
  • 若商戶的情況真的很艱難,理應不會續租,但實情卻有三份二商戶續租
  • 價格壟斷只是假設性,區內除了街市,還有超市,競爭不只限於街市,街市的管理公司不會造成壟斷
  • 管理員暴力問題出現值得擔心。當商戶要與這些管理員傾談時,的確會有擔憂。在良景邨的大型衝突中,警方應執法
  • 自己手持領展股票,但並不擔心領展街市賺多少錢,因在領展業務中只是一小部份,反而領展投資大陸業務才令自己擔心
  • 領展是私人公司,要賺錢無可厚非。正如業主不會將物業平租予別人
  • 不贊成政府回購領展,因只會浪費納稅人的錢,雖然對股東有利,但對市民有損
  • 領展的管理層應加強監管外判商的質素

 

  1. 根據李錦源所指,長發街市商戶罷市的原因是甚麼?
  2. 試分析領展翻新街市,並將管理外判,對消費者和商戶分別有甚麼好處和壞處。
  3. 周永勤認為要平衡領展街市商戶和街坊的利益,你認為有沒有可能?解釋你的看法。
  4. 你認為政府應否回購領展股份?請解釋你的看法。
  5. 王弼指領展現行管理街市的模式對消費者無害。你是否同意?試解釋你的答案。
  6. 在領展街市的外判制度中,領展、政府、承包商分別擔當甚麼角色?各持份者可如何改善外判制度?
(02:08) - 李錦源講述復市、升級行動的考慮,及對領展外判的不滿
(05:37) - 王弼指外判沒有問題,但領展要交代事件細節
(06:16) - 蘇樂怡指外判制度一直存在問題
(07:51) - 周永勤講述天瑞街市管理機制對商戶的不公
(12:07) - 蘇樂怡指天水圍街市租金偏高,競爭也是虛假
(12:40) - 李錦源指判上判最終的受害者是街坊
(13:34) - 王弼指租金便宜不一定對街坊有利
(14:18) - 周永勤講述天瑞小商戶續租的情況
(16:18) - 各嘉賓討論現行管理模式是否帶來真正的市場競爭
(18:25) - 李錦源指翻新街市無助增加人流
(19:31) - 周永勤認為領展進場令小商戶逐漸被淘汰
(20:27) - 各嘉賓討論管理員使用暴力的問題
(23:28) - 台下長發邨居民、政黨、團體、同學發言
(36:24) - 嘉賓們對政府回購領展的看法
昔日節目
2018-10-28

城市論壇 - 私隱外洩惹煩憂 網絡安全怎補漏

2018年10月國泰航空及港龍航空公布有940萬名乘客的資訊遭「不當取覽」,當中包括乘客的身分證號碼、護照號碼、信...

2018-10-14

城市論壇 - 明日大嶼填海造島 今天眾評施政報告

行政長官林鄭月娥早前發表新一份施政報告,提出「明日大嶼」願景,建議在大嶼山以東水域建造1700公頃的人工島,預計將...

2018-09-23

城市論壇 - 高鐵開通神州生活圈 民意對立多年怎評斷

隨着廣深港高鐵香港段9月23日正式開通,一地兩檢政策亦同時 在港實施。高鐵香港段全長26公里,由構思到開通,耗時1...

2018-09-09

城市論壇 - 延長假期賀有喜 勞資同台講道理

香港的產假政策將近50年沒有作出修改。近日政府正研究延長本地產假由10周增至14周,侍產假則由3日增至5日,預料年...

2018-07-22

城市論壇 - 引例停運民族黨 國安為由問清楚

主張香港獨立、於2016年成立的香港民族黨面對禁止繼續運作的危機。保安局局長李家超根據《社團條例》,考慮禁止香港民...

版權聲明 | 會員使用條款 | 私隱政策 | 免責聲明 | 無障礙網頁 | 回應及意見 | 關於我們 |
Copyright © 2019 eTVonline. 版權所有 不得轉載