鏗鏘集

活化代價

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播出日期: 2015-11-01學習單元: 今日香港 
片長: 22分鐘
簡介:
政府2010年推出活化工廈計劃,大業主可以申請翻新十五年樓齡以上的工廈,變成商業用途。有測量師批評政策只是優待大業主,原因是沒有活化政策之前,大業主一樣可以申請補地價改成商業用途,而活化政策後,則可以免補地價,免費改用途,大業主隨時省下數以十億計的補地價費用。有業內人士建議,政府如果真正希望活化工廠大廈的使用,與其只是優待大業主,可以考慮豁免小型工作室的補地價費用,鼓勵年輕人創業。

  • 探討香港活化工廈計劃的情況和成效
  • 分析不同業主投資工廈的考慮
  • 分析活化工廈計劃對各持分者的影響
  • 簡介近年香港工廈租售價格不斷上升的情況
  • 介紹工廈內不同類型的租戶
  • 探討租金上升趨勢對各持分者的影響
  • 探討在工廈工作及生活的年輕人的狀況

持分者:

持分者

人物 / 機構

立場 / 看法

工廈業主

李秀恒

(鐘錶集團負責人)

  • 經營鐘錶廠,近期成功向政府申請免補地價,把公司在葵涌的工業大廈改為商廈,活化工程近五億元
  • 其他人的第一個想法認為改造工廈並不適合和白費氣力,其次覺得污煙瘴氣,呎價不高;但曾有人來電問工廈在哪,因找不到,原來他以為已改造的工廈是新大廈
  • 經過翻新,成為甲級寫字樓之後,租金上升也很正常,活化前的租金是每平方呎七元,活化後上升四倍,每平方呎二十八元,一年的租金收入估計是一億元
  • 活化工廈計劃不可以說是便宜了工業家,如真的便宜了,那全部工業大廈都會活化,而且為甚麼不可以便宜工業家
  • 香港社會是進步的,不可以仍有殘舊建築,搖搖欲墜,令人對大廈安全有懷疑的情況

鍾學良

(Anthony,工廈投資者)

  • 從2010年開始炒賣工廈,初期呎價平均一千多元,現在已升至五千多元,與經紀相熟,只要有工廈新盤經紀就會找自己
  • 有時有些才一百多萬元的工廈單位,很快便賣出,如遇到時,不太惡劣就買下來,不用想了
  • 任何時候也有人說工廈樓價已到頂峰,但由2003年開始,仍屢創新高
  • 租金越來越昂貴,不是業主加租逼走原來的租戶,而是有租客願意付更高價錢,而且租客可以搬去第二區,例如去葵涌等仍算便宜的地區,只是相隔幾個車站而已

李海文

(Dooby,工廈投資者)

  • 租金不升將沒有人能賺錢,經濟亦不能發展,難道要大家停留在原始時代

何敏琪

(Cola,工廈投資者)

  • 自己不會炒股票,有朋友曾因買股票,短短一星期虧蝕了十萬元,覺得磚頭(投資物業)比較實際
  • 現時投資策略是跟隨鍾學良與李海文投資的地方,感覺投資更安全,雖然炒賣工廈要付一半首期,也照樣入市

租用工廈人士

丁冠德

(飲食集團行政總裁)

  • 從事飲食業三十多年,集團中最新、檔次最高的餐廳都開在工廈裏,廚師來自米芝蓮三星餐廳,公司會籍收費要過萬元
  • 最初在工廈開業時,大家都並不看好,認為有如自殺,甚至有客人指,沒想過餐廳可以生存超過三個月
  • 現在工廈區的租金仍算便宜,計劃未來多開兩間餐廳

阿澤

(手製結他製作人)

  • 本來從事廣告業,現在專門生產手製結他,工作室一直在工廠區,工作室搬了三次,每次都因業主加租而搬遷,越搬越偏僻,現時租用的單位大約一千平方呎,月租約七千元,有很多朋友已因工廈租金太昂貴,而被逼搬遷或者結束
  • 最初租用現時單位時租金才三千多元,現時是七千多元,但相比外面一萬五千元,覺得已很幸福,但其實仔細一想,也不是真的幸福
  • 很多人以為手製結他是小手工,但其實工作室要擺放許多重型機器,製作時嘈吵骯髒,灰塵很多,只可以在工廠進行;最初曾在家裏製造,但只能拿到後樓梯或廁所製作,而製作後滿頭木屑
  • 手製結他的性質跟工業比較脗合,在整座工業大廈中,自己應是唯一真正從事工業的人
  • 工廈本身已經百花齊放,工廈的工作者已經在自活,活化工廈只是冠以一個有利可圖和商業的名字
  • 在觀塘開工作室七年,看到五金店和木行越來越難找到,工廠飯堂也沒幾間,全盛時期有數千隊樂隊,現在很多都搬走
  • 沿着偉業街走,在街上也可聽到那些鼓聲,尤其是重金屬音樂的鼓聲;樂隊成員有像蟑螂般的生存力,本來幾個人合租大單位,撐不下去,就多拉幾隊樂隊一起分擔,但活化工廈當然會令租金上漲,若每人每月要湊幾千元,那就沒辦法,唯有在網上合奏,用網絡攝影機一起合奏

Mo Sir

(手製皮革用品製作人)

  • 在工廈開工作室,設計皮革品牌,每天工作十五個小時,一晚可以生產一百個名片套
  • 租用單位近八百平方呎,租金萬多元;即使是良心業主,看到其他單位租金上調,也不可能會停留在原來水平,亦會作調整
  • 政府最好對工廈發展不要規範和理會,那已經很好,很多東西都是自然形成,工廈工作者已經在用了,還活化來甚麼。別推出所謂能幫助工廈工作者的新方針,那些方針只會反過來不知不覺把大家弄死

小野

(紀錄片導演、演員)

  • 觀塘的工廈單位是自己的工作室兼住所,佔百多平方呎空間,每月三千元;自己曾住百多呎劏房,感覺上現時租用單位沒劏房那麼大,但比之前租的工業大廈好,當時的單位很小,椅子後已經是床
  • 在工廈生活好像脫離一般人從小到大的生活想像,會覺得怎麼這麼可憐,但光是觀塘、牛頭角已有很多人以這種形態在生活,把工作室結合住宅,自己的朋友圈子裏就有四、五十人,只是他們不在主流視線中,沒被提及
  • 租用的單位有三千多平方呎,樓底較高,其實挺適合當攝影工作室
  • 有些人租用工廈單位後工作,為了符合工業用途,會特地買二手的大型機器放着,只是放着,有些甚至是壞的,只為了政府在巡查時滿足要求,就放在那裏讓他們看,而政府只會按清單查核,政府在很多地方都自欺欺人
  • 當政府用強大力度,一次過剷除一條街道,大家不滿的情緒就會聚集得更多,就不是一個工作室的事;有這麼多人在阻礙社會發展,不知政府會如何處理,而所謂阻礙發展的,其實很弱勢
  • 在士紳化的浪潮中,自己在工廈裏居住,也只是在夾縫中落腳
  • 工廠區快比中環更漂亮,連吃飯也成問題,吃不到二、三十元的午餐,要吃六、七十元的,不划算,很生氣,自己只想吃頓飯
  • 政府已明言,要觀塘成為新中環,屆時租金或工廈形態將會轉變,無法預料十年後是否仍可繼續留下,不會幻想可以在中環租到地方來從事拍攝工作,沒可能
  • 金融區只有單一產業,形成單一產物,質疑香港是否還要這麼多金融區

 

其他資料:

節目資料

  • 政府活化工廈政策推出6年,翻新的工廈有78幢,工業大廈的樓價指數平均比6年前上升一倍,政策將於2016年3月結束
  • 根據地政總署規定,工業用地不可作藝術工作室,除非像改建工業大廈般補地價
  • 在工廈申請作非工業用途,可事先向政府申請,政府會考慮不同因素決定是否批准,但通常涉及到兒童,而人數眾多,一般不會批准
  • 過去5年,工廈的售價上升超過2.6倍,有炒賣工廈的投資者說,工廈最便宜時售價才三百多元一平方呎,現在基本上都要五千元,新的工廈售價更加超過一萬元,而租金一般也要每平方呎二十多元,接近商廈租金
  1. 試綜合節目內各人對政府活化工廈計劃的意見。
  2. 丁冠德和Mo Sir同樣租用工廠大廈開業,試比較兩人的業務狀況和發展。你認為是甚麼原因導致當中的差異。
  3. Mo Sir和阿澤反對政府干預工廈發展,他們有甚麼理據?你是否同意他們的看法?解釋你的答案。
  4. 你認為節目中小野的個案凸顯現今香港社會的甚麼問題?這些問題跟工廈發展有甚麼關係?
  5. 你應為政府是否應該放寬工廈的用途,令其他行業能於工廈內合法地營運?請解釋你的答案。
  6. 試向政府提出兩項建議,如何能活化本港工廈的同時,避免令小企業因租金上升而面臨倒閉的情況。
(01:00) - 丁冠德租用工廈開設餐廳的情況
(02:35) - 阿澤指工廈租金昂貴而不斷搬遷到偏僻地區
(03:46) - 阿澤講述需要在工廈手製結他的原因
(05:20) - 李秀恒改造工廈為商廈的情況
(06:52) - 李秀恒指活化工廈並非便宜工業家,是社會需要
(07:52) - Mo Sir租用工廈製作皮革製品的情況,希望政府不要規範或幫助
(11:00) - 鍾學良炒賣工廈,並指現時工廈單位搶手
(11:56) - 工廈內的非法商業活動
(13:09) - 鍾學良等投資者解說現時工廈租賣的價格趨勢
(14:53) - 小野租用工廈作工作室兼住所的情況
(16:28) - 小野講述如何應對政府對工廈的工業用途
(18:28) - 阿澤、小野批評觀塘因活化工廈和發展帶來的改變
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