鏗鏘集

誰主棕地?

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播出日期: 2016-03-06學習單元: 今日香港 能源科技與環境 
片長: 22 分鐘
簡介:
過去三十年,由於土地規劃政策方向不完善,加上政府部門監管不力,使改變昔日鄉郊土地用途的棕地面積不斷擴大,估計累積接近一千二百公頃,相等於大約六十個維園面積。不少棕地被用作貨櫃場、露天倉庫、廢物回收及汽車維修工場等。學者與民間團體均批評政府沒有物流業政策和棕土政策。近年,政府收回棕地作元朗南發展區的發展,又計劃興建工廠大廈經營倉庫及物流業,以圖解決土地亂象問題。本集探討棕地問題的因由與現況,以及導致的環境污染和其他種種影響。  

  • 了解棕地面積擴大的趨勢及對環境的破壞
  • 了解棕地的使用情況和需求
  • 探討鄉郊地區發展對農地租戶和村民的影響
  • 探討政府處理土地用途和物流的政策和限制
  • 探討政府土地規劃政策的問題

持分者

人物/機構

看法 / 經歷

新界原居民或村民

 

鄧達智
(元朗屏山原居民)

  • 過去的土地規劃完全雜亂無章,甚至毫無規劃;數十年間,元朗屏山從貨櫃場開始,不斷轉變用途,令水土無法回復舊觀
  • 90年代屏山出現停車場,先是一般的小汽車,再到大貨車,已非滿足一般人的需要,純粹是牟利活動,大大影響村民的日常生活;沒有人理會道路的圍欄是否安全,也沒有人肯投訴,自己受訪已等於在當「爛頭卒」
  • 十多年前,屏山村口的停車場位置還是魚塘,變成停車場後,對居民生活造成極大滋擾;雖然祖堂地自己也有份兒,但祖堂做了甚麼,大家都不知道,那只是少數人的決定,後來政府發了牌,一夜間就變成停車場,大家也無話可說
  • 大部分村民只是啞忍,因為是同村兄弟、自己人,盡量不想鬧出太多麻煩,大家只想賺點錢糊口,但往往是有人賺錢,其他所有人卻要一同陪葬,這情況非常不公平,而政府也不持平
  • 多年來,政府對物流業發展沒做好長遠規劃配套,加上監管不力,令鄉郊環境不斷遭受破壞,政府也沒來看過屏山變成如何,只希望大家甚麼都不知道,因為一旦提了出來,便會有很多東西要修改,會做不來,所以大家任由情況一直惡化

周貴賢
(牛潭尾村長)

  • 十六年前,政府在牛潭尾村附近興建濾水廠,修建村路,雖然交通更方便,但同時引來物流公司的發展
  • 物流業其實可到工業大廈運作,但工業大廈交通不便,租金昂貴,成本高,商人想要多賺錢,便想租用棕地,而業主覺得把土地出租有利可圖,雙方便一拍即合
  • 關注牛潭尾村環境惡化問題,有村內物流場一直未得到城規會批准,但照樣經營十多年,感到十分憤怒;明明在地圖上顯示全是農地,何以會變成了倉地、露天貯物及工業用地等指定用途,不知有否知會業主或村民改變了土地用途

新界農地租戶

梁日信
(新界農地租戶)

  • 自80年代末、90年代初,有了皇崗口岸、福田口岸後,元朗新田租地開始漸漸失控;2010年後,四周的露天倉庫如雨後春筍
  • 一家務農為生超過半世紀,眼看一片片農地被倉地蠶食,慨嘆可耕的農地,現在所剩無幾;本來有的數十畝地,一直縮減,現在全沒了
  • 自從原來的水井被掩埋,便被逼用溪流的髒水,抽進魚塘裏過濾,肉眼看不到水裏的有毒物質;因為過濾得不好,農作物的根都爛了
  • 自己所租的農地業權分散,有數百個業權人,每塊祖堂地、地產商的地的業主都不同;今天仍有田可耕,全賴有業主仍然想保留農地
  • 最近發覺租用的農地附近有人開始填泥,擔心農地早晚不保;有道大閘後屬於四大地產商的地,要是倉地進佔了大門後的位置,有如大開中門,那就全面失控
  • 政府對回收、污染、廢鐵、物流倉應該有正統規劃,限定各區的功能,分開農業、厭惡性行業、建築材料,但現在是雜亂無章
  • 土地發展後,行人小徑沒有了,換成大貨車行駛的道路,而有關方面只在路面寫上「行人路」就當解決問題,這是近幾年間的事情,並非很久

關心棕地的民間團體

陳劍青
(本土研究社研究員)

  • 棕土帶往往夾雜村莊,因為是臨時式存在,會破壞土地或造成環境問題
  • 河邊棄置了很多電子廢料,下雨時電子廢料的污水會流進河流,影響生態系統和土地
  • 現在有很多棕地,長期以臨時的方式經營,是露天的;轉了手就會把垃圾拋掉,下一手又未必需要承擔前人的責任
  • 在城規會網站上的資料可見,從90年代直至現在,牛潭尾村農地改變為物流場的申請,一直不獲批准 (但物流場已在村內經營);新界有很多棕地的亂象經常在不同地方發生,牛潭尾村可能只是冰山一角
  • 見到大範圍土地傾倒了建築廢料,以黃泥填埋,地主一定不會考慮整體城市規劃,而當政府的土地管理或執法不強,變相縱容了土地破壞的出現

林芷筠
(城市規劃師、本土研究社研究員)

  • 現在看似可以低成本用農地作貯存倉庫而成功經營,但其實有很多額外成本沒計算在內
  • 從研究棕地發展個案中,發覺政府只側重建屋,沒認真考慮棕地長遠規劃
  • 目前橫洲約有二十公頃存倉地,政府曾經說過能建造一萬七千個公營房屋單位,讓大約五萬人居住,但完成了為期兩年的研究後,卻低調地說暫時不考慮和要擱置
  • 政府沒有善用土地資源,一直沒公布橫洲的土地使用狀況,例如業權分布,但經調查,裏面其實大概有多於一半屬政府土地

 

朱凱迪
(土地正義聯盟)

  • 位於錦田八鄉一段河道有很多污染物黏在石上,靠近可以聞到濃烈氣味,把石頭掀開,可看到底部黑漆漆的,都是引擎潤滑油等污染物
  • 政府沒提供排污等基礎設施,卻又准許人家從事汽車維修,那就造成了污染的局面;單靠環保署,根本沒可能監督維修場排出潤滑油
  • 政府現在的做法只是補救式規劃,對持續了二、三十年的環境破壞,無補於事
     

新界倉地開發商

架仔
(自稱新界倉地開發商)

  • 自己在坪輋開發的倉地呎租平均一元五角或以上,在坪輋區算很便宜了
  • 在坪輋一帶發展倉地三十多年,不時有業主主動找自己協助申請變更農地用途,有時會先斬後奏,填平農地後再跟業主商討,然後做顧問報告,再向城規會申請建倉庫,把倉地分租出去;以前不必向城規會申請,做好了再補交資料,但現在環境改變,一定要先申請,若不申請,就是違例
  • 去城規會申請變更農地用途,卻不知道政府會何時批准,沒理由待政府批准了才動工,因為要先動工把場地蓋好,才有人來租
  • 有人會投訴和巡查未經批准的倉地,以前只會懲罰負責人,現在則懲罰業主,但自己會負責和繳付罰款,所以業主也樂意提供土地

棕地使用者

斌哥
(在元朗從事汽車維修業)

 

  • 十多年前,在當時還十分偏遠的元朗南租地從事汽車維修業,那兒是較大型的露天貨倉及修車場集中地
  • 工場以前是豬欄,明白汽車維修業容易污染環境,要十分自律,所以設有一個自製的過濾池,一邊過濾沙石,一邊過濾油性物質,每隔一段時間就要把油抽走
  • 政府從來都沒有「棕地政策」,其實政府對汽車維修業有要求,也要有配套;不反對政府規管行業的規格,因為行業始終要發展,但一定要提供一條明確、能讓人跟從的道路

李炳申
(香港商用車維修業協會會長)

  • 很多汽車維修的行家在棕地經營,每隔幾年便要搬遷;若投放了資源建造基建或上蓋,做了四、五年要搬遷,那是個損失;若要在兩萬平方呎的地方安裝消防設施便至少要數十萬元
  • 元朗南有部分人會受到政府發展影響,不知道他們怎麼辦和搬去何處經營

徐位建
(新界倉庫及物流業經營者聯會副主席)

  • 數十年來,政府首次嘗試興建五層高的工廠大廈經營倉庫及物流業,但問題是不知誰是建造者和怎去建造,以及承重能力能否配合需要和是否有足夠分配
  • 物流業涉及的機械和重型建築材料,用常識也知道無法搬到樓上,但政府卻完全沒地方讓業界存放

學者

 

 

詹志勇
(前城規會委員、香港大學地理系教授)

 

  • 如果要申請將土地用作露天倉庫,一定要有計劃和要有清晰的排水分析;若是大規模運作,甚至要提交交通影響研究報告
  • 一直以來,政府都容許非農業用途申請,因為有些新界居民,除了農業,也要找其他方法謀生,90年代便有五萬多個所謂的臨時豁免或臨時租約
  • 政府在70年代未為物流業提供足夠後勤用地,業界只好向新界荒廢農地打主意;自從1983年政府在一宗農地更改土地用途官司敗訴後,農地上經營物流業的趨勢,更一發不可收拾;直至1991年,政府才把城規條例延伸至郊區,規管變更土地用途,不過,上有政策、下有對策
  • 任由市場、市民或商界自由發揮,便造成今天的土地亂局,之後要收拾殘局當然麻煩;80年代造成的問題,現在仍然在承受惡果

政府

馬紹祥

(發展局副局長)

  • 規劃署沒權力規管1991年前的土地用途,所以要靠其他方式,如環保條例,確保不會產生過量噪音,這是歷史遺留的問題
  • 希望逐步解決土地不當使用問題,但因為新界面積極大,有一千多公頃;最初接獲申請時部門當然會去巡視,但之後的實際操作就無法每個地點不停去監察。規劃署的同事一直在進行執法行動,接到投訴就會行動
  • 現在棕地分布零散,難以發展,也難以整體地作規劃,所以需要有足夠的配套設施去作整體規劃項目,例如現在洪水橋和元朗南的兩個項目

其他資料:

新界土地用途、棕地的研究和數字

  • 2015年,陳劍青跟本土研究社的成員研究新界棕地問題,估計香港有近1200公頃棕土可以分成9個區域。經過實地考察,他們發現大部分棕地被人用作污染行業,對環境造成極大破壞
  • 元朗區佔了750公頃棕地,可說是棕地擴展重災區
  • 過去十年,向城規會申請更改土地用途個案有1503宗,當中有995宗,即三分之二,獲批改變土地用途
  • 棕地面積由1991年至今,增加三倍

元朗橫洲公營房屋發展計劃

  • 政府聲稱把元朗橫洲公營房屋發展計劃分階段進行,第一階段會把附近只有5.6公頃的綠化地興建4000個單位
  • 2015年底政府刊憲收地,但有三條非原居民村受影響

政府針對棕地的發展

  • 政府會以洪水橋新發展區內的棕地作為試點,探討把棕地作業遷入多層大廈
  • 2016年初,政府公布元朗南發展區最新規劃方案,計劃收回六成棕地,即大約一百公頃,作新市鎮發展,四年後動工。斌哥的工場的位置被規劃成休憩區
  1. 根據陳劍青的描述,現時棕地的使用和經營方式帶來甚麼問題?
  2. 詹志勇指出由80年代起,香港的棕地和改變土地用途政策存在甚麼問題?
  3. 梁日言認為在元朗務農面對的最主要困難是甚麼?
  4. 鄧達智認為屏山的發展為村民帶來甚麼影響?他認為哪些持份者應對現況負責?
  5. 「在棕地經營倉庫和汽車維修工場的人士是政府土地政策的受害者。」你在多大程度上同意這種說法?解釋你的答案。
  6. 試分析棕地問題所構成的負面影響,並提出有效建議改善問題。
(01:48) - 梁日信講述農地被倉地蠶食,土地沒規劃
(05:03) - 詹志勇指出土地政策漏洞和農地上經營物流業的趨勢
(06:47) - 架仔講述發展倉地的不正規程序
(08:12) - 陳劍青講述棕地的臨時經營方式及污染問題
(09:17) - 牛潭尾村非法經營物流場的情況
(11:22) - 朱凱迪指政府沒有規劃導致河道受污染
(12:56) - 馬紹仁指政府會逐步解決土地不當使用的問題
(13:40) - 鄧達智批評政府沒處理屏山停車場對村民的滋擾
(15:45) - 林芷筠指政府沒認真考慮棕地長遠規劃
(17:08) - 斌哥和李炳申講述汽車維修業因政府欠配套面對困境
(18:58) - 馬紹仁指棕地分布零散,現靠整體規劃發展
(19:57) - 陳劍青和詹志勇指出政府土地管理不善縱容土地破壞
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