鏗鏘集

一紙之諾

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播出日期: 2016-07-10學習單元: 今日香港 
片長: 22 分鐘
簡介:
領展近年積極出售旗下公屋居屋商場及停車場,買了這些公共資產的新業主對店舖大幅加租、停車場車位被拆售炒賣、甚至連社福機構的租戶也曾被徵收管理費,究竟賣出去的公屋商場、停車場,是否等於潑出去的水,想管也管不著?政府一直聲稱與領展之間的買賣,有契諾條文保障規管,那又為何會出現今日的局面?政府與領展之間的買賣契約等法律文件,是否「魔鬼在細節」,存有對小市民無保障的條文細節呢?

  • 了解領展的成立原因和背景及發展方向
  • 討論領展近年的發展模式對社區的影響
  • 探討政府對領展分拆出售旗下資產的規管
  • 討論領展賣出物業後,屋苑因業權複雜影響重建或維修等問題
  • 討論政府與領展之間的買賣契約等法律文件細節,及制定契約時的動機

持分者:

持分者

人物/組織

經歷 / 看法

政府

林鄭月娥

(政務司司長)

  • 領展需要完全遵守相關的土地契約和當時出售時列明的限制條款(2016年7月6日)

張炳良

(運輸及房屋局局長)

  • 領匯會繼續提供零售及停車場設施予公屋居民使用,政府以多個機制加以規範(2012年11月21日)

邱誠武

(運輸及房屋局副局長)

  • 房委會和領匯簽訂的各買賣契約設有若干限制性契諾(2014年11月12日)

孫明揚

(時任房屋及規劃地政局局長)

  • 房委會在設計分拆出售的價格時,已考慮到有適當機制,令領匯不能任意變賣資產,或改變其用途(2006年3月8日)

王坤

(前房屋委員會成員、公屋聯會主席)

  • 在房委會大會上,沒討論過拆售等具體問題,不可分拆車位炒賣,必須整批出售的想法始乎是理解錯了,很多委員沒看過契諾,因為並非房委會文件而是上市文件
  • 政府在制定限制性契諾時留有後著,根據有關官員指,主要是留一點彈性,不想將來太多規管,反映政府當年是刻意放寬,並非疏忽。希望將來領匯的投資者會積極入市,支持領匯上市
  • 別說重建問題,單是大維修已有問題,當年即使房委會沒商討,我們作為民間團體也曾提出這疑問,政府是知道有些問題將來是個炸彈,但仍沒考慮機制去解決而採取「拖字訣」,直至無可再拖,誰當特首或房屋署署長就算他倒霉

運輸及房屋局

  • 以書面回覆就有關政府2005年向領匯賣出房委會商業資產,容許停車場車位拆售的問題時,對於為何容許停車場車位拆售,當年可曾做過公開諮詢,限制是否過於寬鬆等問題,沒有正面回應,只附上一份立法會文件作參考
  • 屋苑的管理和維修責任,已列明在公契中,公契經理人或業主立案法團,可以根據公契追討有關費用

領展

領展

  • 因近年把旗下屋邨商場、街市,以及停車場轉手放售引起社會爭議,重申現時會暫時停止轉售物業,進行檢討
  • 以書面回覆就有關政府2005年向領匯賣出房委會商業資產,容許停車場車位拆售的問題時,對於為何容許停車場車位拆售,回覆指當年房委會出售商業資產的安排,由有關方面決定

王國龍

(領展資產管理有限公司行政總裁)

  • 領展仍在考慮將來選擇買家或出售的過程中能做到些甚麼(2016年6月8日)

盧炳松

(領展企業傳訊及對外關係總監)

  • 領匯作為房地產資金公司,會買賣房地產(2015年8月19日)

羅爾仁

(領匯管理有限公司行政總裁)

  • 被議員問及領匯會否計劃會否在三年內分拆出售資產時,回應並未考慮這麼長遠的問題,暫時只專注在公司業務上(2008年12月16日)

區議員

梁志成

(葵青區議員)

  • 跟進的葵興邨的上蓋維修個案,最大問題是雨天會滲水,葵興邨業主立案法團已經開始籌備大維修,只欠一幅圖則,但他們曾向房署查詢,房署指沒有圖則
  • 屋邨的新管理公司聲稱他們沒有圖則,不能證明某些未知業權的地方是否屬於他們,所以是不會進行維修
  • 葵興邨當時的情況是先出售租置屋,然後才有領展誕生,故找不到實質的資料去進行日後的維修或管理責任誰屬;當時分割業權並不仔細和粗疏,在沒任何圖則佐證下,要進行維修往往十分困難

法律界人士

文浩正

(法政匯思召集人)

  • 根據華貴邨、葵興邨、兆安苑三個屋苑的有限制性契諾,進行商舖買賣時,必須整個個體地出售,簡單來說,就是不可以分拆出售,但停車場反而沒這限制
  • 在以上屋苑各自的買賣契約中,清楚列明商場店舖只能夠整體出售,但條款中卻刻意加上,“other than”這字眼,意思是所有設施必須整體發售,除了一種特別列明的,就是停車場,可以說是刻意寫明,停車場可以分拆出售,而並非在沒考慮過之下,疏忽沒包括停車場,是刻意列明的
  • 翻看立法會文件,原來當中暗藏一句說話,提到如果房委賣出手頭上的單位,限制停車場不可獨立分拆出售的契諾就會無效,換言之,香港大部分居屋和租置屋,都不受此限制

容海恩

(政黨義務法律顧問)

  • 用作規管領展房地產投資信託基金的證監會守則,早在2014年8月開始已放寬限制,讓領展能投資空置土地,所以相信這是個誘因,令領展賣掉現有資產,改為投資空地等項目,領展有如變成另外一個發展商
  • 2015年領展多了30億元可以進行物業發展,購買具潛質的土地,再丟掉不好或不賺錢的資產,並美化、優化現有資產

屋邨居民

林嘉儀

(華貴邨居民)

  • 四歲起居住在華貴邨,近兩年屋邨出現很大轉變,2016年3月底至4月,屋邨範圍開始圍起大型圍板,連一間便利店也沒有,購物要到鄰近屋邨或商場,感到無奈。另外,車位月租價錢亦由1千多元升近2.9千元
  • 曾自製街招並在屋邨內張貼,進行民意調查以收集居民對商場的訴求,向新買家和政府反映意見,亦曾致電新業主,但被對方以惡劣的態度掛斷電話,可能對方沒預期會有居民打電話給他

李小姐

(屯門兆安苑業主)

  • 自小患上小兒痲痺,出入要駕車代步,2015年底,領展將屋苑的停車場出售予新買家,新買家提出加租三成半,而傷殘人士車位租金優惠亦被取消,車位新租金加幅共升了接近三倍
  • 自從街市變成商場,要走很遠才能買菜,即使是健全的人也會覺得不方便
  • 最近領展宣布會為已經售予新買家的傷殘人士車位,提供一年租金補貼,認為只補貼一年並不實際,如果向新業主施壓並達成共識,或可繼續傷殘優惠,但新業主也可因為車位已出售而拒絕
  • 早前有地產公司在停車場外或大閘外派發宣傳單張,呼籲人們來買泊車位,當初最大控制權在房屋署那兒,他們在把商場、停車場售予領匯時,就應該加上條約,去履行社會責任,如果沒有,就是失職
  • 感到很憤怒和無奈,因為住在這兒,不能因為沒有車位而搬到別的屋苑,根本沒錢搬家

陳玉霞

(葵興邨業主立案法團成員)

  • 居於葵興邨20多年,為業主立案法團委員,屋邨的商場和停車場2年前被領展轉手變賣,問題開始浮現,屋苑最近籌備大維修,法團才發現原來屋苑的業權分佈複雜,但卻找不到文件,清晰列明法團及接手商場、停車場的新買家之間,所承擔責任的範圍,於是向區議員梁志成求助
  • 2年前屋邨的商場和停車場被出售時,業主立案法團已很擔心,新業主會推卸各種責任,甚麼都說與他無關,如果進行大維修,居民就要湊一大筆錢

陳喜潮

(兆安苑停車場出售事宜關注組召集人)

  • 仔細翻查大廈公契、地契、買賣契約,發現原來房委會當年規定,將來屋苑商場和停車場的新買家,有責任負擔合共近四成屋苑的公共設施維修費用
  • 屋苑已落成三十多年,經法團商量在大維修時,要更換地下渠和順道重鋪地面,維修費近1千萬元,現時的契約規定新買家要負責近4百萬元,但很擔心將來如何向新買家追討這筆費用,萬一不能追討時,問題在我們就算花光財產和把房子賣掉也不夠而不敢直接跟新買家打官司

 

其他節目資料︰

南區華貴邨公屋商場及停車場出售情況

  • 2014年,領展開始出售首批旗下公屋商場及停車場,包括華貴邨,新買家決定把華貴邨商場重新裝修,轉手後的停車場車位,被炒賣至每個近一百萬元,售價打破公屋最昂貴車位紀錄

屯門區兆安苑停車場出售情況

  • 2015年底,領展將兆安苑的停車場出售予新買家,新買家提出加租3成半,屋苑小業主發起罷泊行動,事件拉鋸近半年,上星期新買家宣布,暫時擱置加租計劃
  • 最近領展宣布,會為已經售予新買家的傷殘人士車位,提供一年租金補貼

葵青區葵興邨的出售情況

  • 葵興邨是90年代初落成的租置式公屋,房委會在出售公屋單位時成立了維修基金,假如業主立案法團要申請動用基金,就需要有圖則及相關文件,證明維修範圍的業權屬於法團

證監會就放寬房地產投資信託基金守則的情況

  • 2013年成立的金融發展局倡議,金發局在同年底發表研究報告,力主將香港發展成為房地產投資信託基金的集資中心
  • 有份參與研究的,包括金發局政策研究小組成員,領展的行政總裁王國龍,證監會守則放寬後,領展可以在有限制情況下投資土地,而投資的限額同時也放寬
  1. 你認為領展分拆出售旗下資產為何會引來社會爭議?試以節目內容為例子,解釋你的答案。
  2. 領展在出售葵興邨商場後,出現了甚麼問題,致使進行維修工程時遇到困難?
  3. 文浩正指政府是刻意列明領展可將停車場分拆出售,他的理據為何?
  4. 「放寬房地產投資信託基金守則令領展變成為發展商。」你在多大程度上同意這說法?解釋你的答案。
  5. 陳喜潮指若屋苑資產的新買家不支付大型維修項目的所規定的維修費用,居民都難以追討,他的理據是甚麼?
  6. 你認為領展作為房地產投資信託基金,其發展方向需要履行社會責任嗎?現時領展又有否做到履行社會責任?解釋你的答案。
(02:05) - 居民林嘉儀指華貴邨居民受新業主的變動而受到影響
(05:25) - 居民李小姐指房委會售資產予領展沒有令其履行社會責任是失職
(06:47) - 文浩正認為政府是刻意列明停車場是可以分拆出售
(10:54) - 王坤指政府當時訂的條文刻意放寬是希望投資者支持領匯上市
(11:58) - 葵興邨因被領展變賣後,業權分布複雜,影響屋苑維修進度
(14:31) - 梁志成指出售葵興邨的業權分割粗疏致現時維修或管理困難
(15:55) - 陳喜潮擔心因維修屋苑而向新買家追討費用時會出現困難
(16:25) - 王坤指政府是知道業權不清導致重建或維修問題,但沒有處理
(18:32) - 容海恩指政府放寬房地產投資信託基金守則促成領展能優化旗下資產,與發展商無分別
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