鏗鏘集

炒車位

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播出日期: 2018-08-06學習單元: 今日香港 
片長: 22分鐘
簡介:
香港的樓價越升越高,連車位亦錄得天價成交,一個車位價格甚至可媲美中、小型住宅單位,成為近年熱門炒賣的投資項目。2018年6月,一個位於九龍何文田屋苑車位更以600萬元成交,成為全港最貴的車位。有人因為投資車位而以錢生錢,亦有人因為車位不足而煩惱不堪。有荃灣車主指,自從區內多個新樓盤落成,車位短缺問題變得更嚴重。一個2.5米x 5米的車位,到底為何成為全城熱炒的新焦點?車位不足的現象,跟香港的整體規劃又有什麼關係呢?

  • 了解車位投資者獲利的個案
  • 了解香港車位價格不斷上升及欠缺車位的情況
  • 了解荃灣區每月排隊輪候月票停車票的情況
  • 了解缺乏車位與城市規劃失當之間的關係
  • 討論屯門區車位價格上升的原因及市況
  • 探討車位炒賣造成的問題

持分者

人物 / 組織

經歷 / 看法

車位投資者

龐偉虬

  • 住在屯門,與太太從事出入口貿易,是活躍的車位投資者,留意到近年車位價格不斷上升,而存錢在銀行息口又低,於是由2012年開始投資車位,當時用了35萬元,在屯門市中心購入首個車位,目前該車位市值約120萬元,6年間升幅3.5倍,想不到原來屯門區車位也如此渴市。投資原因是車位銀碼較細,進場較易
  • 另一方面,車位欠租的情況較少,相對於住宅,若租客不交租,業主很難趕走他,但出租車位沒這問題。如果租客不交租,可致電通知管理處,他下一秒已不能駕車進入(停車場)
  • 若在2012年購入一個車位,便升值了3.5倍,升幅跑贏其他住宅樓宇,甚至豪宅等,升幅頗驚人
  • 在考慮是否購買車位時,需要看車位是否容易泊車,而有(閉路電視)鏡頭對着便較安全,儼如有人替你看管着(車),並需要留意渠位
  • 2018年7月乘勝追擊,購入一個連租約的車位。那車位的好處是前面較大、有空間,而且更方便泊車,位置頗開揚,不會沾到雨水,價格大約100萬元。若以周邊環境而論,那車位的潛力很大。早幾年,100萬元的存款利息可能只有一厘,以收取利息來說,回報並不吸引及太低。若以車位來說,早幾年也有4至5厘回報,是不錯的投資
  • 目前手持超過10個車位,這幾年買賣車位賺逾100萬元。會繼續在市場上物色優質車位,買的是藍籌、核心區域,不貪圖短線利潤,希望長線慢慢有回報
  • 由於投資車位升值快,租金收入穩定,又容易管理,所以與太太一有時間便到處物色車位。很多人放假去逛百貨公司,但自己和太太喜歡來停車場逛
  • 到屯門南一個私人屋苑,想看看還有沒有投資車位機會
  • 近期青山公路一帶的車位,價格已達230萬元,若以174萬元購入,仍有50至60萬元升值空間,保守估計有30萬元利潤
  • 過往主要投資「細價樓」,不過自從政府2013年實施雙倍印花稅及2016年底再「加辣」,以屯門南一個兩房住宅單位為例,開價大約700萬元,要繳104萬元印花稅,是「未見官先打三十板」,購入單位後還要綑綁數年
  • 舉例自己有逾500萬元現金,還要再向銀行借貸。如果買幾個車位的話,最多虧蝕500萬元,這投資不用借貸,所以相對風險槓桿比較低
  • 知道有一些投資者來屯門郊區投資,例如建生邨附近出售的車位不多,但因為對面有一個新樓盤,那新樓盤開售以後,對面屋苑的車位(價格)便錄得一個相當驚人的升幅
  • 留意到新落成的屯門屋苑,在泊車位方面明顯減少,帶動附近車位(價格)的升幅,好像一幢即將落成的上車盤,大部分為面積300平方呎的小型單位,共有204伙,但僅得9個住客車位,及3個訪客車位,當車位盤源如此缺乏,租金頗肯定會上升;如果租金上升,車位價值又怎會不上升?這只是個自然現象,並非有人進來炒賣便能將價錢推高
  • 早年曾考慮投資露天停車場,但看到政府不斷覓地建屋,收回露天停車場用地興建「插針式」樓宇,便預視那行業長遠只會萎縮,不值得做,反而留意到車位不足,問題嚴重,所以覺得投資車位更有潛力
  • (政府)在規劃上沒想到車位原來嚴重短缺,只側重在住宅的供應,而忽略了車位同樣短缺
  • 與物業代理去屯門居屋兆麟苑停車場看車位,覺得車位的位置不錯,從迴旋處上來第一格最主要是單邊,不會被其他車困住。問題是價錢方面,以一個140萬元車位而言,首期需要84萬元,另外需要做56萬元按揭,供款20年,算起來每月要供款3100元,以買車位收租來說,並不划算,每月還要補貼一點錢
  • 目前車位售價已累積一定升幅,自己再投資亦會很謹慎,以免虧蝕。以前買一輛60萬元的汽車,車位只是20餘萬元,但現在倒過來,你買一輛60、70萬元優質汽車,但車位售價達100多萬至200萬元,比汽車更還貴,這是一個與以前不同的現象。以前擁有汽車很威風,現在不是了。擁有一個車位,可能給人不同的觀感

地產公司

黃東雄
(地產公司區域營業董事)

  • 專責車位買賣,認為車位的投資熱潮早在4、5年前已開始,之後車位炒賣愈來愈熾熱,發展商亦紛紛由過往租車位予業主,轉為出售車位
  • 認為最近何文田豪宅車位以破紀錄600萬元成交,只是反映市況的需求。之前天鑄(屋苑)的平均呎價可能逾3萬元,目前已升至5萬、6萬元,所以車位當日售價是300多萬元,今日達600萬元,我們也覺得合理。能入住這些高質素物業,若果沒有一兩個車位,也不知如何安置座駕

地產經紀

  • 荃灣麗城花園附近的車位普遍已達180萬、190萬元,最主要在這半年升得厲害
  • 現在很多人買(車位)都全額付款

區議員

黃偉傑

(區議員、車主)

  • 自己無能力購買車位,一般用家也難以負擔
  • 為了排隊輪候荃灣公眾停車場泊車位,做足準備工夫。基本有一張椅子、毛巾及飲料。因早上擔心會下雨,還帶備了雨衣
  • 住在麗城花園,但該屋苑車位月租要3200元,比荃灣公眾停車場月租2000元,貴了足足六成。很久之前在荃灣西站的位置還有一個政府停車場,但在西鐵站上蓋物業發展時拆掉了。目前車位供應很緊張,大家也很擔心若租不到荃灣公眾停車場,不知自己的車下個月泊在哪裏
  • 每個月排隊3小時,最後取得一張荃灣公眾停車場的月租車票。政府真的要想辦法增加泊車位,至少要滿足市面車輛增多了的需求,否則市區既塞車,又難泊車,隨時會阻塞其他公共交通工具,大家都受苦
  • 自從區內多個新樓盤落成,除了每個月要用一個早上排隊輪候荃灣公眾停車場泊位外,就連平日到商場想找泊車位也很困難
  • 荃灣區近年塞車、等車位等情況嚴重,特別是星期六、日,每個商場都有排隊入停車場的車龍,即使有錢,想找個泊車位也很困難。
  • 車位愈來愈貴,大家寧願冒險,不租停車場、不找固定泊位,就泊在路邊,最終引致違例泊車及很多交通阻塞等問題
  • 不想每個月都排隊輪候車位,所以曾考慮過在自己屋苑買車位,但不但價錢難以負擔,而且沒有人放售。現在心情更矛盾,若要入市買(車位)未必可能,因為我們要付110萬至120萬元首期,還要再做四成按揭。一般用家難以負擔,目前車位價錢達到非常不合理水平,10年前購買住宅單位的金額,今天不足以購買車位,這是很扭曲的現象

車主

市民(一)

  • 凌晨2時來排隊輪候荃灣公眾停車場車位,長期每月的23號都那樣排隊。人們都在早一晚來排,猜晚上10時許、11時已開始有人排隊,排頭位的都差不多這麼早

市民(二)

  • 為輪候荃灣公眾停車場車位,排了大約5、6小時,要泊車便要排隊

城市規劃專家

吳永輝
(城市規劃師)

  • 曾就停車泊位的需求問題做研究,發覺違泊問題與規劃失當有很大關係
  • 城市繼續發展、土地用途改變,會有更多停車位的需求,過去政府在各區核心地帶都會興建大型公營停車場
  • 不過政府近年不但沒再增加停車位滿足供應,反而是拆卸一些中間道停車場等等。擔心這個發展方向,日後只會造成更大的交通混亂
  • 在油麻地停車場可見泊滿車輛,因為中九龍幹線要興建一條隧道,由油麻地西一直經過地底去到九龍灣一帶。政府計劃要拆卸接近有1000個車位的油麻地停車場。若真的清拆,現時泊滿的車輛便全被趕到街上,會產生停車費再上漲的問題;第二個問題,是車輛停在路邊,會惡性循環,非法停泊問題會惡化
  • 過去10年,本港私家車數目增加四成半,但泊車位的增幅不夠一成,是反映政府在規劃上欠缺長遠眼光
  • 新加坡與香港的規劃標準分別很大。在住宅方面,新加坡一個住宅單位就配對一個車位作為標準。而在香港,就私人樓宇來說,只是到豪宅級住宅,例如面積1500平方呎以上,約一間屋才配對一個車位,小型單位(的車位)比例一直遞減;最小的單位大約9個單位才配對一個車位
  • 政府設有上、下限,發展商發現如果停車場不值錢,便會用來建住宅,少建停車場,所以責任仍在政府,它應該提高最低(車位)供應的標準
  • 提到衣食住行,停車是行的其中一部分,需要政府提供。政府最初以為停車位是次要,沒人理會,不夠土地便以(停車場用地)建屋,再不夠土地,以(停車場用地)興建辦事處、辦公室,造成今天的情況,反映政府處理這些問題時,欠缺長遠考慮和規劃

其他資料:

屯門屋苑的車位交易情況

  • 最近有投資者在屯門南一個私人屋苑的停車場一口氣購入50個車位,每個170多萬元
  • 2018年5月底,屯門居屋兆麟苑停車場有車位以110萬元成交,創區內居屋車位成交價新高。原本的業主在3月以90萬元買入,兩個月便賺了20萬元

荃灣區缺乏車位的情況

  • 荃灣的多層公眾停車場一共有545個公眾停車位,當中400個以月票形式出租,月租2000元。每月一次以先到先得方式發售下個月的月票停車票。每月23日就會出現人龍。在清晨6時已經有幾百人排長龍,去爭奪荃灣區競爭激烈的公眾泊車位
  • 每到夜晚,不少車主就這樣把車停在路邊,很多都是通宵違例停泊,嚴重阻塞交通

政府雙倍印花稅規定

  • 自從政府2013年實施雙倍印花稅,以及2016年底再「加辣」,規定買第二個住宅物業單位要繳付50%印花稅後,炒樓成本大增。以屯門南一個兩房住宅單位為例,開價大約700萬元,單是稅項便要104萬元

住宅車位買賣合約登記數字

  • 根據中原地產的數字顯示,2018年5月份整體住宅車位買賣合約登記錄得過千宗,宗數按月上升近兩成,創9個月新高,總值20億8千萬元,成交金額亦是5年來新高

全港合法泊位數目與違例泊車數字

  • 2017年初,全港車輛數目約為745,000萬,已超出742,000個合法泊位數目
  • 警方資料顯示,2017年全港共發出約184萬張違例泊車的定額罰款通知書,平均每天約5,000宗,數字更是連續5年上升
  1. 試述龐偉虬夫婦近年選擇投資車位的原因及投資的結果。
  2. 黃偉傑認為現時車位價格是非常不合理的水平。為什麼他這樣說?
  3. 吳永輝發覺違泊問題與城市規劃失當有很大關係。他有甚麼理據?
  4. 龐偉虬認為以前擁有車位和私家車與現在有甚麼分別?這個現象反映了甚麼問題?
  5. 綜合節目內容,分析香港停車場車位缺乏的原因。
  6. 試提出兩個能有效解決香港車位缺乏問題的建議。
(00:16) - 車位成為香港熱炒的新焦點
(01:19) - 龐偉虬講述近年購買車位作投資的原因,並且獲利
(04:54) - 龐偉虬夫婦講述在政府「辣招」下不再投資「細價樓」
(06:03) - 整體住宅車位買賣合約登記創新高的數據
(06:26) - 黃東雄講述車位投資的熱潮興起的原因
(07:27) - 黃偉傑及荃灣居民每個月輪候公眾停車場的月票停車票;黃偉傑認為政府要增加市區車位以解決問題
(10:43) - 黃偉傑講述很難在商場裡泊車及違例泊車的情況嚴重
(12:07) - 全港合法泊位數目與違例泊車數字
(12:40) - 吳永輝解釋違泊問題與政府拆卸停車場及規劃失當有關;擔心拆卸停車場會令違泊問題惡化
(15:21) - 龐偉虬留意到新落成的屯門屋苑,泊車位明顯減少,帶動附近車位價格的升幅;認為政府側重房屋供應,忽略了車位的需求
(17:20) - 龐偉虬由屯門兆麟苑車位為例,指現在投資車位的考慮和會很謹慎
(19:10) - 黃偉傑認為所住的屋苑車位價格升幅太大,達非常不合理水平
(20:40) - 吳永輝認為政府處理停車位時欠缺長遠規劃
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