視點31

買樓有何難

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播出日期: 2015-03-03學習單元: 今日香港 
片長: 28 分鐘
簡介:
樓價飆升,遠遠拋離薪金的升幅,買樓已經成為大多年輕人難上之難的事。要結婚、買樓,再成家立室,在香港是否注定是不可能的夢?另外,上月預言細價樓將爆煲的湯文亮,修正講法,預測細價樓樓價將先升後跌。金管局推出辣招,收緊按歇成數,黃良昇認為是「落錯藥」。買不起樓、繼續租,但租盤短缺,預算案提出居屋補價貸款擔保計劃,又有多大成效?

  • 現今年輕人置業與結婚的關係
  • 年輕人選擇申請居屋的原因
  • 年輕人輪候居屋的原因、以及所面對的批評
  • 房委會實施的公屋新計分制的利弊
  • 現時的樓市與過往的分別
  • 金管局新推出樓控措施的影響
  • 居屋免補地價出租計劃的意義

持分者

人物

立場 / 看法

政府

審計署

  • 對房屋署紀錄的分析顯示,截至2012/13年度,從沒有三十歲以下單身人士,能通過計分制獲分配公屋,今年二月一日調整公屋計分制後,申請年齡每增加一歲便加九分,四十五歲或以上申請人再加六十分,年輕人獲分配公屋的機會更加小

地產界

湯文亮

(紀惠集團行政總裁)

  • 金管局出招後,細價樓的成交將會減少,樓價再升的機會較微,由於部分持有細價樓人士向財務公司借錢,細價樓樓價不上,他們不能以債還債,將迫使他們賣樓,令細價樓樓價今年內回落
  • 上幾次出招針對豪宅及中型單位,豪宅及中型單位沒大升幅,甚至下跌,由於當時細價樓沒有影響,使購買力全投放於細價樓;今次則集中向細價樓下藥,政策會對細價樓有效
  • 地產商一向有類似二按的延期付款的分期付款方法,認為並不是按揭,這只限於新樓
  • 居屋業主由於受補地價措施影響而不捨得賣樓,由於不能放租,故寧可使其成為渡假屋或雜物房,為數達幾萬,希望政府可推出如免補地價計劃,居屋業主抽中便可賣樓
  • 今次免補地價計劃較好,居屋業主不需用錢就可申請按揭保險,補地價後再出租,利息雖約三至四千元,然而可收回租金約一萬元,而且是定了補地價的金額,即使以後樓市上升,所補地價仍是一樣,計劃對解決市場的租盤不足有效
  • 估計今年樓價將會先升後回,政府出招是因為樓價升得太急,由於大部分人買細價樓皆要透過財務公司上會,而不考慮透過銀行,無形中不合理地推高樓價,估計樓市於年中會回落
  • 如果有市民多年也不買樓,不明白他們為何今年好像迫著要買,若市民被迫入市而價樓下跌,則一生積蓄也失去,故政府應有措施先穩住價樓

黃良昇

(中原地產研究部高級聯席董事)

  • 現時樓市靜只反映新春後市民未進入狀況,按金管局新政策作推論,第一,成交量將會減少,收緊按揭將淘汰部分買家,買家減少促使成交減少,但最多維持約三個月,而估計樓價不跌的基數較多
  • 上一次推出新措施有效時間約一年半,今次估計遞減得較快,因為市場會很快適應,政策效應遞減是無可避免
  • 在金管局的指引中,若銀行知道買家二按後超過八成上限,會將供款佔入息上限由50%降至45%,來針對發展商為新盤提供二按,是再收緊
  • 金管局是錯判形勢,因為今年升市火車頭不會是中、小型樓,而是豪宅。今年即使不打壓中、小型樓,該類樓價亦難上升
  • 2014年二手市場欠缺賣盤,2015年二手市場則缺乏租盤,原因並非業主不放租,而是政府過去3年的辣招擊退炒家、長線投資者,故沒有人買樓放租,在租盤比不上經濟的增長底下,便會出現租盤不足的問題,於是政府便想推出補地價的措施吸引業主放租
  • 現在居屋出租市場可說是「半黑市」,有部分人不向政府補地價便出租,數目難以估計,居屋補價貸款擔保計劃即使成功,只是將原本非正途放租單位變成合法放租單位,但並沒有因此增加租屋供應量,只是將增加的費用如保費、按揭等,全部轉嫁現有的租客,故此租金仍會繼續升
  • 由於計劃的按揭手續費與其他費用於第一年佔4%,而按政府統計出租單位只有3%回報率,加上管理費與差餉由業主負擔,故未能在開始階段吸引物業投資者
  • 上半年樓價會升,下半年則仍難推斷,因為美國加息的方向不清楚,但自己與金管局的看法有不同:金管局指加息會令樓市回落,造成危機;自己則認為若美國未能加息反而要小心,因為意味著美國經濟復甦不穩固,將影響實體經濟,影響企業的擴張和勞動人口的薪酬調整;美國一旦加息反而樓價有機會慢慢增長
  • 現今湧現買樓潮是因為父母將幾百萬積蓄讓子女買樓供樓,否則將來貶值成幾十萬

施永青

(中原集團創辦人)

  • 輪候公屋的大學生不但是放棄自己,更是沒出息,作為一個有機會讀大學的人,沒理由跟需要社會資助、有困難的人去爭奪資源
  • 現時年輕人不幸遇着樓價高潮,應待樓價回落,能力所及的時候才買,因為大學生畢竟是社會上相對精英的一分子,一般中學生只有不足兩成能升讀大學,如果社會上最高學歷的兩成,也沒能力置業,那是不可能的
  • 如果年輕人覺得香港前景一片灰暗,努力也沒用,那就做甚麼也沒有用,唯有輪候公屋,如果心是向着那個方向便只是等候照顧

學者

葉兆輝

(港大社會工作及行政學系教授,人口政策督導委員會成員)

  • 現在原本家庭的居住面積很小,子女即使想跟父母一起住,也未必有足夠地方
  • 現時45至49歲的年齡組別,佔本港的人口最多,造成年輕人向上流及房屋供應大塞車情況
  • 現時香港的出生率很低,十年、十五年或二十年後,當這一批人去世後,這些樓宇重新回到市場時,供應便沒那麼緊張
  • 現在要置業的確很困難,所以無論是男性或女性結婚年齡中位數都不斷延後,男性是三十一歲,女性是二十九歲,住屋的確成為他們結婚的障礙
  • 過往十年香港薪金增幅約百分之十幾,但樓價卻增加了三倍,從這個客觀數字來看,可以理解年輕人為何會去輪候公屋,不是他們想這樣做,而是的確他們看不到,在未來三、五、七年,生活條件會有很大的改善
  • 在十多、二十年前,只須用四年或五年的人工,便可以買一層中價樓,但現在要用十四年,還要不吃不用,所以現時談論的,是兩個不同環境所作出的比較

民間組織

唐耀強Kenneth

(「青年拒當樓奴運動」民間組織創辦人)

  • 反對有人指「大學生輪候公屋,是放棄自己的表現」的說法,自己讀大學時便以單身名義入表申請輪候公屋,已輪候兩年多,輪候公屋的原因,是因為在讀書時已經知道,未必能以個人能力置業或租住私人樓宇;然而,除非年滿四十五歲,否則輪候也沒機會獲分配公屋
  • 房委會通過了新的計分制,變得較為複雜,使整個遊戲規則改變,年輕人越來越難有足夠分數獲分配公屋,表面上分數增加,可能一下子增加四、五十分,問題是即使獲加分,但目標分數卻突然間提高了很多
  • 越來越多青年,無論單身抑或已婚,或者剛成家立室的年輕人,都會對香港越來越感到絕望,長遠而言,政府應該大量增建公屋,使目前公屋輪候冊上二十七萬名市民,知道自己將來有希望可以在香港安居
  • 表達過訴求,但整體社會處境沒有改變,年輕人繼續面對除了住屋問題外,生活成本也越來越高等困難,很容易產生絕望或憤怒的感覺
  • 如果被踢出公屋輪候隊伍以外,那就只好變成樓奴,也不知道能否儲到首期

組織成員

  • 夫婦雙方家長皆公屋住戶,都知道現時自己買不起房子或者無法租住私人樓宇是很正常的事,故只能選擇住在雙方其中一戶內
  • 租樓負擔很大,故與朋友一起分租,但租約期滿後很可能會加租,那時又回到是否要儲錢買樓的問題上
  • 這幾代人一直有「四仔主義」的說法,即買樓、結婚、生孩子,很理想,但若第一步也無法踏出,後面的所有計劃便完全泡湯
  • 畢業後便背負數萬元學債,然後將會面對畢生的樓債,不知道未來的路該怎麼走

市民

陳正裕

(新一期居屋白表申請者、準婚人士)

  • 現時社會狀況是置業是結婚的入場券,沒有房子便不用考慮結婚
  • 新一期居屋是較便宜的選擇,雖然被抽中的機會非常小,但社會上沒其他選擇,若不申請便好像吃虧,如果可以買居屋,而夫婦二人每人月供三千多元,供款期三十年
  • 永遠追不上樓價的時候,所謂的選擇已經不算是選擇,只是表面上有,但年輕人無法選擇的
  • 當三十歲也買不到樓房,便可能先跟女朋友註冊結婚,增加居屋中籤的機會

徐小姐

(陳正裕女朋友)

  • 新一期居屋只可以用作二人單位,結婚後入住還好,但若將來有孩子後,便會太小
  • 因為買不起私人樓宇才希望申請居屋
  • 希望三十歲前結婚買樓,住屋是個大問題,薪金不足以購買私人樓宇,所以沒有籌備結婚
  • 為了增加居屋中籤機會才結婚,而不像傳統社會,因為要成家立室才會走這一步,是少許扭曲了婚姻的意義
  1. 金管局推出收緊按揭措施對本港樓市有何影響?
  2. 黃良昇指今年租盤減少,他有甚麼理據?
  3. 施永青與唐耀強對大學生輪候公屋的看法分別為何?試評論兩人之說法。
  4. 你是否認同「大學生輪候公屋,是放棄自己的表現」的說法?解釋你的答案。
  5. 陳正裕指「置業是在現今社會結婚的入場券」,你在多大程度上認同這種說法?解釋你的答案。
  6. 試向政府建議如何改善現行房屋供應的政策。
(01:50) - 陳正裕的個案及申請新居屋的原因
(05:31) - 葉兆輝預測香港將來的住屋情況
(07:09) - 唐耀強選擇輪候公屋的原因
(08:42) - 房屋署分配公屋的計分制紀錄的分析
(09:40) - 「青年拒當樓奴運動」的組成及成員的狀況
(11:52) - 施永青、唐耀強、葉兆輝對現時年輕人買樓心態和狀況的看法
(14:57) - 湯文亮與黃良昇對金管局收緊細價樓按揭的意見
(18:59) - 黃良昇評論金管局收緊按揭對樓市及租樓市場的影響
(21:13) - 湯文亮與黃良昇評論居屋補價貸款擔保計劃的成效
(24:25) - 湯文亮與黃良昇預測今年樓價的走勢及影響因素
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