視點31

地契年期

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播出日期: 2016-08-30學習單元: 今日香港 
片長: 08 分鐘
簡介:
一直以來,香港人的物業擁有權都不是永久性。所謂「買樓」,其實只是買了物業某段時間的使用權,土地的擁有權還是屬於政府。回歸前,土地契約期滿之後,業主可以補地價續租,但回歸後又另有安排,土地契約議題仍備受關注。現時有些地契2047年便到期,地契要續期會否遇到麻煩呢?

  • 了解香港殖民地時期地契的不同租約形式
  • 分析前港英政府在土地契約年期的考慮及約滿的處理
  • 探討當年薄扶林花園土地契約期滿的情況及解決辦法
  • 探討特區政府如何處理土地契約期滿的問題

持份者

人物

經歷 / 看法

測量界專業人士

劉振江
(香港測量師學會會長)

  • 自1841年起,前港英政府已清楚列明,拍賣的土地是租約安排,而當時拍賣的理念是誰能付出最高的租金,就能夠得到那幅土地

 

地產界人士

施永青
(地產界人士)

  • 最初在香港的土地契約年期很短,只有75年,但英國要鼓勵人們來殖民,而當時香港甚麼也沒有,例如太古洋行來到香港,要興建賽西湖的水庫、建路、鐵路和太古船塢,假若契約很快到期,別人就不會來投資。所以便把契約年期延長,以吸引別人來作投資
  • 如果土地可以續租,會清楚列明,例如「renewable for another 75 years」,清楚列出可續租多少年;如果沒有列明,在法律上,租約屆滿政府有權收回土地。假若有其他更重要的社會用途,政府可收回而不需要補償

曾經歷土地契約期滿的業主

朱慶虹
(前薄扶林花園業主)

  • 當知道薄扶林花園地契到期,業主們都很害怕,因為大家不知道在1997年回歸後,香港政府會否像內地政府般,售出土地以賺取金錢或要求補足地價,那麼影響會十分嚴重。當時有些銀行不肯為薄扶林花園的單位提供按揭,所以有段時間,薄扶林花園的物業沒有成交,無人購買
  • 業主被薄扶林花園契約到期的問題,折騰了近一年。最初業主向政府查詢,但政府沒答案,然後找香港特區籌備委員會幫忙,他們也意識到似乎忽略了討論這件事,便馬上行動補救,看應該如何處理
  • 如果對租約期滿的土地不是以免補地價續約方法去處理,對香港會是一個「計時炸彈」,因為到了2047年,這麼多住宅土地契約到期,都需要補足地價續租,後果將很嚴重

 

其他資料:

香港土地契約的年期安排

  • 1841年開埠後,第一次拍賣的50幅土地,聲稱拍賣,實際是租給來港開荒的歐洲人
  • 殖民地時期,土地契約年期的長短是視乎政府對該幅土地有多大的管轄權。九龍界限街以北和新界屬於租借地,租期為99年,所以區內的土地契約最長都只有99年,到1997年期滿;九龍界限街以南和香港島是割讓給英國,預期不用歸還,所以批地的年期彈性較大,共有3種,包括75年、99年及999年,部分契約期滿後還可續租,因為年期長,土地上的建築物可以多次重建
  • 所有土地契約不論長短,期滿後,政府理論上是可以收回
  • 由上世紀40年代開始,年期為75年而沒有續期權利的土地契約,政府一直要求租戶在續租前以市值補地價
  • 80年代,尖沙嘴一帶的地段曾經發生小業主不滿需要一次性補地價而示威,最後政府容許他們分期付款,這政策一直維持到1985年

 

《中英聯合聲明》條文與土地契約的相關安排

  • 1985年《中英聯合聲明》生效,附件三的條文是:1997年前契約期滿的土地,可以免補地價,續租到2047年;但在1997年6月30日以後才期滿而沒有續期權利的土地契約,《基本法》只列明將按香港特區有關的土地法律及政策處理
  • 政府表示會沿用現時的政策,當住宅土地契約期滿時,酌情決定續期50年,毋須補地價,只須繳交地租,而續期時會考慮有否出現違反地契,或者地段是否需要作公眾用途等因素
  • 地產界人士相信,地契續約而毋須補地價將會成為慣例

薄扶林花園租約期滿個案

  • 薄扶林花園的契約在2006年到期,成為1997年後契約期滿的第一宗個案,而由於《基本法》沒有列明如何處理續契,業主們都很焦慮
  • 薄扶林花園業主1995年去信特區籌委會成員黃保欣及梁振英求助,終於在回歸前4個月,候任特首董建華回覆他們表示會有圓滿的解決方案
  • 回歸後兩星期,行政會議就通過規定,住宅契約期滿後,可以免補地價續租50年,薄扶林花園的契約可以由2006年延續到2056年
  1. 試述香港殖民地時期不同地區的地契安排與政府對土地管轄權的關係。
  2. 根據施永青所述,殖民地政府在租地權限上有甚麼因素要考慮?
  3. 薄扶林花園的土地契約曾經出現甚麼問題?最終如何解決?
  4. 綜合節目內容,香港回歸前後的土地契約安排有何變化?
(00:40) - 香港殖民地時期的土地契約和年期安排
(01:54) - 施永青講述殖民地時期地契租約延長的原由和續租安排
(04:07) - 《中英聯合聲明》的條文與九七前後土地契約期滿的安排
(04:37) - 薄扶林花園契約期滿的問題與最終安排
(06:32) - 政府現時對契約期滿土地的處理方法
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