視點31

「土地共享」七問

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播出日期: 2018-10-30學習單元: 今日香港 
片長: 11 分鐘
簡介:
2018年施政報告中,特首提出「土地共享先導計劃」,旨在「釋放」和「共享」發展商擁有的過千公頃新界農地。為何有私人發展商會持有過千公頃農地?新計劃能否有效釋放農地,做到官商民三贏的局面呢?  

  • 了解本港農地資源的擁有及使用情況
  • 提出及解答有關「土地共享先導計劃」的問題
  • 探討政府與地產商土地共享的經驗、可行性和爭議
  • 分析由私人發展商農地作公營房屋的好處和局限

持分者

人物 / 組織

經歷 / 看法

政府

林鄭月娥
(特首)

 

  • 發展商有過千公頃私人擁有的土地,應爭取釋放,用作興建房屋,所以建議土地共享的計劃
  • 計劃中,政府使用的土地,發展商不用補地價,但發展商獲分配用作興建私營樓宇的土地,便須繳付地價

前╱現任立法會議員

李永達
(土地監察主席、前立法會議員)

 

  • 70-80年代,政府發展新市鎮,要收回土地,地產商亦介入農地買賣。當時很多已荒廢的農地,地價便宜,每平方呎只值幾毫,後來升至約2元,現時已值1000多元。
  • 香港收集和囤積農地,不用繳交空置稅和差餉
  • 每年有多宗申請改變農地用途,有70-80%失敗,原因是交通不方便、沒有基本設施,及環境不允許
  • 如果政府跟發展商合作或協作發展農地建屋,便很大機會獲城規會通過
  • 公私營合作的問題是:像馬灣,發展商的建屋能夠賺錢,所以很快完成。但發展商興建給公眾享用的公園,卻延遲竣工,甚至賴帳。政府有權用契約條款收回土地,卻沒有做到

謝偉銓
(建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員)

 

  • 新界農業用途的土地,地積比率相對較低,如 0.2倍或 0.4倍。比率很少,不划算便空置
  • 政府支持會較快獲得批准改變土地用途興建樓宇,對發展商確有吸引力
  • 土地共享唯一問題,是土地分配比例。
  • 土地共享不會有設施分佈不均的情況,因為政府會把關,規劃好大綱圖及建屋數量

關注團體

楊夏至
(本土研究社成員)

 

  • 「土地共享先導計劃」是有利於發展商。因為他們囤積農地多年,沒有發展權,計劃卻令價值不高的農地可以改劃和發展
  • 土地及建設諮詢委員會無民間代表,卻有很多既得利益者,擔心其審核標準和實際操作

學者

鄧永成

(香港浸會大學地理系教授)

  • 最失敗的例子,是被單一地產商控制的天水圍。天水圍有南、北之分,北面全是公屋,而所有好的設施集中在南面,衍生很多問題

其他資料:

背景資料

  • 1000公頃農地,若用作興建房屋,相當於62個美孚新邨

為什麼發展商有這麼多農地?

  • 因為在70-80年代,發展商已參與介入農地買賣

特首林鄭月娥提到可釋放的約1000公頃農地,屬於哪個發展商?

  • 恆基地產: 420公頃
  • 新鴻基地產:297公頃
  • 新世界集團:172公頃
  • 長實:124公頃

既然有這麼多農地,為何不早作發展?

 

  • 香港土地有指定用途,如要在農地上建住宅,要先向城規會申請改變土地用途。城規會就環境影響、交通、基建等,考慮批准與否
  • 過去5年,城規會共審議23宗新界私人土地,已批准改劃作住宅用途的申請,只有7宗

甚麼是「地積比率」?

  • 地積比率指每塊土地要按比例發展。
  • 一塊10萬平方呎的土地,地積比率是1倍,最多可建10萬平方呎的樓面面積;2倍則最多可建20萬平方呎,如此類推

「土地共享先導計劃」可以怎樣「釋放」農地?

  • 施政報告指,發展商能夠用農地,在短中期帶來相當數量的房屋單位,政府容許發展商改變用途,增加地積比率
  • 舉例:一塊元朗橫洲永寧村的土地,發展商在90年代買下,曾經申請改變土地用途,興建中高密度豪宅,結果失敗。若參加新計劃,便可能成功

「土地共享先導計劃」是政府和發展商雙贏?

  • 林鄭月娥:政府與發展商合作鋪設渠道、道路等,把地積比增加3至5倍也不過分。市區的地積比高達9倍。在「新增樓面面積」裏,政府要求分享六至七成土地,用作興建公營房屋
  • 以元朗橫洲永寧村農地為例,地盤面積約13萬平方呎。以農地 0.4 的地積比率計算,只可興建約89個600平方呎單位。假設發展商與政府土地共享,發展商可分到四成土地,興建440個單位,比原本89個單位多,而政府分享到7成的樓面面積,可興建約1,175個400平方呎的公營房屋單位

新計劃 (以公私營合作形式進行)下,是否由發展商主導?

  • 公私營合作計劃下,政府仍可以做規劃及決定建屋數量,但發展商卻有機會賴帳,令其他配套設施未能如期完成
  • 以往公私營合作,發展商有公眾設施尚未完成的例子:1994年,政府和發展商合作發展馬灣,當年發展商規劃的公園,至今尚未完成

土地共享申請由誰把關?

  • 發展商要先向土地及建設諮詢委員會申請,得到行政會議批准,之後向城規會提交申請
  1. 謝偉銓、李永達及楊夏至均認為「土地共享先導計劃」較有利於發展商,他們的理據分別為何?
  2. 「土地共享先導計劃唯一的問題是土地分配比例。」你多大程度同意這個說法? 有何理據支持你的說法?
  3. 甚麼是「新增樓面面積」?
  4. 若發展商申請共享土地,將分享60-70%「新增樓面面積」予政府興建公營房屋,此做法能否有效解決房屋問題?
  5. 試分析公私營合作模式有甚麼利弊。
  6. 「改變農地用途建屋是解決香港房屋問題的最有效方法。」你在多大程度上同意這個說法?試解釋並提出理據。
  1. 通識專題︰土地供應
    http://www.liberalstudies.hk/topic.php?id=56
  2. 集師廣益︰「土地大辯論」與郊野公園的前途
    http://www.liberalstudies.hk/blog/ls_blog.php?mode=showThread&id=3326&mother_id=862
  3. 集師廣益︰再論香港郊野公園土地用途的爭議
    http://www.liberalstudies.hk/blog/ls_blog.php?mode=showThread&id=3087&mother_id=862
  4. 通識專題︰房屋政策
    http://www.liberalstudies.hk/topic.php?id=130
  5. 通識概念︰土地儲備
    http://www.liberalstudies.hk/daily_concepts/index.php?word=439
(00:01) - 林鄭月娥講述土地共享先導計劃,要求發展商釋放農地,興建房屋
(00:44) - 李永達指發展商擁有很多農地的原由
(01:55) - 持有1000公頃農地的多個發展商資料
(02:37) - 發展商申請改劃農地作住宅用地失敗的原因
(03:36) - 解釋「地積比率」
(04:27) - 元朗永寧村農地曾被城規會否決
(05:00) - 土地共享先導計劃下,發展商須與政府分享「新增樓面面積」
(05:38) - 李永達和謝偉銓均認為計劃對發展商具吸引力
(06:18) - 討論「土地共享先導計劃」是否政府和發展商雙贏
(08:18) - 政府和發展商合作規劃發展馬灣及天水圍的問題
(09:46) - 謝偉銓認為土地共享不會出現規劃問題
(10:10) - 略談土地共享申請的把關情況
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